Die Prüfvermerk-Pflicht im Grundbuchverfahren stoppte den notariell beurkundeten Verkauf einer Eigentumswohnung in Karlsruhe. Obwohl die Verwalterzustimmung vorlag, führte das Fehlen eines einzigen notariellen Vermerks zum Eintragungshindernis. Zum vorliegenden Urteil Az.: 19 W 43/25 (Wx) | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Karlsruhe
- Datum: 15.07.2025
- Aktenzeichen: 19 W 43/25 (Wx)
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Wohnungseigentumsrecht
- Das Problem: Käufer und Verkäufer wollten eine Eigentumswohnung im Grundbuch umschreiben lassen. Das Grundbuchamt forderte dafür einen notariellen Prüfvermerk auf der Verwalterzustimmung. Die Parteien hielten diesen zusätzlichen Vermerk für unnötig.
- Die Rechtsfrage: Muss die notwendige Verwalterzustimmung zu einem Wohnungsverkauf von einem Notar extra geprüft und bestätigt werden?
- Die Antwort: Ja, die Beschwerde wurde abgewiesen. Die Zustimmung ist eine notwendige Erklärung für die Grundbucheintragung. Deshalb muss die Urkunde den vorgeschriebenen notariellen Prüfvermerk enthalten.
- Die Bedeutung: Ohne diesen notariellen Prüfvermerk ist der Nachweis der Eintragungsvoraussetzung nicht erbracht. Das Grundbuchamt darf die Umschreibung des Eigentums deshalb ablehnen oder verzögern.
Der Fall vor Gericht
Darf ein fehlender Notar-Vermerk den Kauf einer Wohnung stoppen?
Ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung war unterschrieben, der Preis vereinbart, das Geld bereit. Der Umzug schien nur noch eine Formsache – dachten Käufer und Verkäufer. Ihr Weg ins neue Zuhause wurde durch ein einziges Blatt Papier blockiert. Auf diesem Papier fehlte ein kleiner Vermerk des Notars, ein sogenannter Prüfvermerk. Das Grundbuchamt sah darin ein unüberwindbares Hindernis für die Eintragung. Die Beteiligten sahen darin reine Schikane. Ein Streit entbrannte vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe über eine Frage mit großer praktischer Bedeutung: Darf ein winziger formaler Schritt einen ganzen Immobilienverkauf lahmlegen?
Weshalb bestand das Grundbuchamt auf dem zusätzlichen Vermerk?
Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist ein mehrstufiger Prozess. Ein entscheidender Schritt ist oft die Zustimmung des Hausverwalters. Die Teilungserklärung der Wohnanlage kann vorschreiben, dass der Verwalter einem neuen Eigentümer zustimmen muss, eine Regelung nach § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Im vorliegenden Fall erteilte der Verwalter diese Zustimmung mit einer unterschriftsbeglaubigten Erklärung. Die Urkunde landete zusammen mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Das Amt stoppte den Vorgang. Es erließ eine Zwischenverfügung und forderte einen notariellen Prüfvermerk auf der Zustimmungserklärung. Die Logik des Amtes stützte sich auf eine Kette von Vorschriften der Grundbuchordnung (GBO). Für eine Eintragung müssen alle erforderlichen Erklärungen in einer bestimmten Form nachgewiesen werden, so will es § 29 GBO. Die Zustimmung des Verwalters ist eine solche erforderliche Erklärung. Der § 15 Abs. 3 GBO wiederum verlangt seit einigen Jahren, dass ein Notar, der eine solche Urkunde beim Grundbuchamt einreicht, mit einem Prüfvermerk bestätigen muss, dass die Erklärung wirksam ist. Ohne diesen Vermerk, so das Grundbuchamt, ist der Nachweis nicht vollständig erbracht. Das Fehlen des Vermerks stellte für das Amt ein Eintragungshindernis dar, das es gemäß § 18 Abs. 1 GBO beanstanden musste….