Ein Grundstückseigentümer forderte bei der Geschäftswert-Ermittlung bei Grundstücksübertragung einen pauschalen Abschlag auf den Bodenrichtwert, begründet durch einen „eingebrochenen“ Immobilienmarkt. Das Oberlandesgericht München musste nun klären, ob ein solcher Abschlag trotz scheinbar eindeutiger Marktlage überhaupt zulässig ist. Zum vorliegenden Urteil 34 Wx 189/25 e | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 02.09.2025
- Aktenzeichen: 34 Wx 189/25 e
- Verfahren: Beschwerdeverfahren in einer Grundbuchsache
- Rechtsbereiche: Wertermittlung, Immobilienrecht, Gerichtskostenrecht
- Das Problem: Ein Bürger übertrug ein Grundstück an seine Kinder. Er fand den vom Grundbuchamt festgesetzten Wert für die Gebühren zu hoch. Er forderte einen pauschalen 25%-Abschlag wegen eines Markteinbruchs.
- Die Rechtsfrage: Darf ein Grundbuchamt den Wert eines Grundstücks für Gebühren ohne einen pauschalen 25%-Abschlag festlegen? Und das, obwohl der Immobilienmarkt angeblich stark gefallen ist?
- Die Antwort: Ja. Das Gericht bestätigte die Wertermittlung des Grundbuchamtes. Die amtlichen Bodenrichtwerte spiegelten bereits Preissenkungen wider. Ein pauschaler Abschlag ist nur bei konkreten Mängeln des Grundstücks erlaubt.
- Die Bedeutung: Bei der Wertermittlung für Gebühren zählen amtliche Werte wie Bodenrichtwerte. Ein allgemeiner Marktrückgang rechtfertigt keinen pauschalen Abzug. Nur konkrete Mängel des jeweiligen Grundstücks können den Wert mindern.
Der Fall vor Gericht
Wie kann der Wert eines Hauses plötzlich fast doppelt so hoch sein?
Eine großzügige Geste der Eltern – die Übergabe des Familienheims an die Kinder. Was als reibungsloser Akt der Vermögensnachfolge geplant war, mündete in einen erbitterten Streit um Zahlen. Genauer gesagt: um die Gebühren des Grundbuchamts. Der neue Eigentümer rechnete mit Kosten auf Basis eines Werts von 580.000 Euro. Das Amt legte jedoch fast das Doppelte zugrunde, knapp 1,1 Millionen Euro. Der Grund für diese gewaltige Differenz war eine simple Frage mit teuren Konsequenzen: Spiegelt der offizielle Bodenrichtwert die Realität eines eingebrochenen Immobilienmarktes wider – oder ist er nur noch eine Fantasiezahl?
Womit rechtfertigte das Grundbuchamt seine hohe Wertermittlung?
Das Grundbuchamt griff auf eine bewährte, schematische Methode zurück, um den sogenannten Geschäftswert zu ermitteln. Dieser Wert ist die Grundlage für die Berechnung der Notar- und Grundbuchkosten. Die rechtliche Basis dafür liefert das Gerichts- und Notarkostengesetz (§ 46 GNotKG). Steht kein aktueller Kaufpreis zur Verfügung – wie bei einer Schenkung – muss das Amt den Verkehrswert schätzen. Die Rechnung des Amtes war zweigeteilt. Für den Bodenanteil zog es den amtlichen Bodenrichtwert heran. Ein vom zuständigen Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2024 ermittelter Wert von 1.200 Euro pro Quadratmeter. Multipliziert mit der Grundstücksfläche von 736 Quadratmetern ergab das einen Bodenwert von 883.200 Euro. Für den Wert des Gebäudes nutzte das Amt eine Formel. Es nahm die alte, in der Akte vermerkte Brandversicherungssumme und multiplizierte sie mit einem Faktor, der Alter und Art des Hauses berücksichtigt. Das Resultat war ein Gebäudewert von 213.048 Euro. Beides addiert ergab den strittigen Geschäftswert: 1.096.248 Euro. Aus Sicht der Behörde war dies ein rein formaler Akt nach den geltenden Vorschriften.
Warum sah der neue Eigentümer darin einen Realitätsverlust?…