Ein Immobilienverkäufer sollte für den Verkauf eines Hauses eine Maklerprovision zahlen, obwohl der Maklervertrag nur mündlich geschlossen wurde. Der durch schlüssiges Verhalten zustande gekommene Vertrag schien unwirksam – doch die Objektart entschied anders. Zum vorliegenden Urteil 11 U 69/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Celle
- Datum: 20.03.2025
- Aktenzeichen: 11 U 69/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Maklerrecht, Vertragsrecht
- Das Problem: Ein Makler verlangte von einem Verkäufer seine Provision. Der Verkäufer weigerte sich zu zahlen. Er meinte, der Maklervertrag sei ungültig.
- Die Rechtsfrage: Muss ein Maklervertrag über ein Haus schriftlich abgeschlossen werden, wenn das Haus angeblich ein Einfamilienhaus ist?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht stellte fest, dass das verkaufte Objekt ein Zweifamilienhaus war. Daher war keine besondere Schriftform für den Maklervertrag nötig.
- Die Bedeutung: Ob ein Maklervertrag für Verkäufer schriftlich sein muss, hängt nur von der objektiven Art des Hauses ab. Bei einem Zweifamilienhaus ist keine Schriftform vorgeschrieben.
Der Fall vor Gericht
Kann die Definition eines Hauses einen Makler um seine Provision bringen?
Ein Immobilienmakler findet für einen Verkäufer den passenden Käufer. Der Notar beurkundet den Verkauf, alles scheint perfekt gelaufen. Doch als der Makler seine Rechnung über 7.420,20 Euro schickt, weigert sich der Verkäufer zu zahlen. Sein Argument war kein Formfehler oder eine angebliche Schlechtleistung. Es war eine fundamentale Behauptung über die Immobilie selbst – eine Behauptung, die den gesamten Maklervertrag mit einem Schlag für nichtig erklären sollte. Der Fall landete vor dem Oberlandesgericht Celle und drehte sich um eine verblüffend einfache Frage: Ist dieses Haus ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus?
Warum stritten die Parteien überhaupt über einen Vertrag?
Auf dem Papier gab es keinen einzigen, von beiden Seiten unterschriebenen Maklervertrag. Der Verkäufer argumentierte deshalb, es gäbe gar keine gültige Vereinbarung. Das Gericht sah das anders. Ein Vertrag kann auch ohne formelle Unterschrift zustande kommen – durch schlüssiges Handeln. Die Richter stellten eine klare Kette von Ereignissen fest. Der Makler hatte dem Verkäufer per E-Mail unmissverständlich mitgeteilt, dass bei einem Verkauf eine Provision fällig wird. Der Verkäufer widersprach dem nicht. Stattdessen nahm er die Dienste des Maklers in Anspruch. Er erteilte ihm eine Vollmacht, in der dieser ausdrücklich als „Makler“ bezeichnet wurde. Er ließ zu, dass der Makler Besichtigungen durchführte und eine Wohnflächenberechnung in Auftrag gab. Im finalen Notarvertrag wurde sogar festgehalten, dass der Verkauf „durch die Vermittlung“ des Maklers zustande kam. Für die Richter war die Sache damit klar: Wer ein klares Provisionsverlangen kennt und danach die typischen Dienste eines Maklers nutzt, schließt einen wirksamen Vertrag. Punkt.
Welchen Trumpf spielte der Verkäufer aus, um die Zahlung zu verweigern?
Hier wurde der Fall juristisch raffiniert. Der Verkäufer zückte einen Paragrafen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch: § 656a. Dieses Gesetz soll Verbraucher schützen und schreibt vor, dass ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung in „Textform“ geschlossen werden muss. Eine E-Mail würde genügen, ein mündlicher oder durch Handeln geschlossener Vertrag aber nicht….