Ein Einfamilienhaus wurde mit einer falsche Wohnfläche im Exposé beim Hauskauf von 120 statt 97 Quadratmetern beworben. Trotz eines weitreichenden Gewährleistungsausschlusses forderte das Käuferpaar unerwartet eine erhebliche Summe zurück. Zum vorliegenden Urteil Az.: I-22 U 91/21 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Hamm
- Datum: 23.06.2022
- Aktenzeichen: I-22 U 91/21
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Kaufrecht, Sachmangelrecht, Vertragsrecht
- Das Problem: Käufer und Verkäufer stritten sich um die tatsächliche Wohnfläche eines Hauses. Das Exposé wies eine Fläche von „ca. 120 m²“ aus, obwohl diese tatsächlich nur knapp 97 m² betrug. Die Käufer forderten eine Kaufpreisminderung.
- Die Rechtsfrage: Gilt ein Haus als mangelhaft, wenn die angegebene Wohnfläche im Exposé deutlich zu hoch ist? Und muss der Verkäufer trotzdem dafür einstehen, auch wenn er die Haftung vertraglich ausgeschlossen hat?
- Die Antwort: Ja, das Gericht entschied zugunsten der Käufer. Die Wohnfläche war deutlich zu klein, und die Verkäufer konnten sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, da sie grob fahrlässig gehandelt hatten.
- Die Bedeutung: Verkäufer müssen Angaben im Exposé sorgfältig prüfen und aufklären, wenn ihnen widersprüchliche Informationen vorliegen. Eine grob fahrlässige Falschangabe zur Wohnfläche kann einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag unwirksam machen.
Der Fall vor Gericht
Warum wurde die Angabe im Makler-Exposé zum rechtlichen Bumerang für die Verkäufer?
In einem Ordner der Verkäufer schlummerten alte Bauunterlagen und Versicherungsdokumente. Sie enthielten eine klare Information: Das Einfamilienhaus hatte eine Wohnfläche von rund 90 bis 91 Quadratmetern. Als die Zeit für den Verkauf kam, erschien im öffentlichen Exposé der beauftragten Maklerin eine andere, attraktivere Zahl: „ca. 120 m²“. Das war kein einfacher Tippfehler. Es war die Zündschnur für einen Rechtsstreit um Vertrauen, Verantwortung und am Ende fast 22.000 Euro. Die Käufer verließen sich auf die Angabe im Exposé. Nach dem Kauf ließen sie nachmessen. Das Ergebnis eines Gutachters war ernüchternd: Die tatsächliche Wohnfläche betrug nur knapp 97 Quadratmeter. Eine Differenz von fast 20 Prozent. Das Oberlandesgericht Hamm musste klären, ob diese Abweichung einen Mangel darstellt, der den Käufern Rechte einräumt. Die Antwort des Gerichts war eindeutig. Die Angabe „ca. 120 m²“ im Exposé ist mehr als nur Werbung. Sie wird rechtlich zu einer versprochenen Eigenschaft der Immobilie. Ein Käufer darf erwarten, dass solche öffentlichen Aussagen des Verkäufers oder seiner Helfer – wie hier der Maklerin – zutreffen. Die Verkäufer argumentierten, der Begriff „Wohnfläche“ sei nicht genau definiert. Das Gericht widersprach. Fehlt eine genaue Definition im Vertrag, gilt die ortsübliche Auffassung. Ein Gutachter bestätigte, dass darunter üblicherweise eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) verstanden wird. Nach dieser Verordnung kam der Sachverständige auf die besagten 97 Quadratmeter. Das „circa“ vor der Flächenangabe gewährt zwar eine gewisse Toleranz. Die Rechtsprechung sieht eine Abweichung von über 10 Prozent aber nicht mehr als akzeptabel an. Hier lag die Differenz weit darüber. Das Haus hatte damit einen Sachmangel. Die bloße Übergabe von Grundrissplänen an die Käufer änderte daran nichts….