Eine Wohnungseigentümerin aus Hamburg forderte von ihrer Hausverwaltung Anwaltskosten für ihren Auskunftsanspruch gegenüber der WEG. Die Verwaltung schwieg zu einem Feuchtigkeitsschaden, doch die Klage richtete sich womöglich an die falsche Partei. Zum vorliegenden Urteil Az.: 980b C 3/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Hamburg-St. Georg
- Datum: 27.05.2022
- Aktenzeichen: 980b C 3/22
- Verfahren: Klageverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Schuldrecht
- Das Problem: Eine Wohnungseigentümerin forderte von ihrer Hausverwaltung schriftliche Informationen zu einem Dachschaden und Sanierungsangeboten. Als die Verwaltung nicht fristgerecht reagierte, beauftragte die Eigentümerin einen Anwalt. Sie wollte die Kosten für den Anwalt von der Hausverwaltung ersetzt bekommen.
- Die Rechtsfrage: Kann ein einzelner Wohnungseigentümer von der Hausverwaltung die Erstattung von Anwaltskosten verlangen, weil diese angeforderte Informationen oder Unterlagen nicht bereitgestellt hat? Oder ist dafür die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig?
- Die Antwort: Nein, die Klage wurde abgewiesen. Die Hausverwaltung ist nicht selbst verantwortlich für die Bereitstellung von Informationen oder Unterlagen. Der Anspruch des Wohnungseigentümers richtet sich direkt an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
- Die Bedeutung: Wohnungseigentümer müssen ihre Forderungen nach Informationen oder Unterlagen stets an die Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Die Hausverwaltung handelt nur als Vertreter der Gemeinschaft.
Der Fall vor Gericht
Wer zahlt den Anwalt, wenn die Hausverwaltung schweigt?
Eine E-Mail an die Hausverwaltung. Eine simple Bitte um eine schriftliche Stellungnahme zu einem Feuchtigkeitsschaden am Dach. Mehr wollte eine Hamburger Wohnungseigentümerin zunächst nicht. Als keine Antwort kam, wurde aus der Bitte eine anwaltliche Forderung und schließlich eine Klage. Die Eigentümerin wollte die Kosten für ihren Anwalt von der Verwaltung zurückhaben. Ein Gericht musste am Ende eine juristisch feine, aber entscheidende Linie ziehen: die zwischen dem, der eine Aufgabe erledigt, und dem, der für sie geradestehen muss.
Warum verklagte die Eigentümerin die Verwaltung direkt?
In der Dachgeschosswohnung der Frau war Feuchtigkeit aufgetreten. Sie vermutete die Ursache in einem sanierungsbedürftigen Dach. Mit einer E-Mail forderte sie die zuständige Hausverwaltung auf, ihr eine schriftliche Stellungnahme einer Schadensbegutachtung zukommen zu lassen. Sie setzte eine kurze Frist. Die Verwaltung reagierte nicht. Für die Eigentümerin war die Sache klar: Die Verwaltung verletzte ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag. Sie schaltete einen Anwalt ein, der die Forderung wiederholte und zusätzlich Einsicht in Sanierungsangebote verlangte. Wieder geschah nichts. Die logische Konsequenz für die Eigentümerin war eine Klage. Sie verlangte die Erstattung ihrer Anwaltskosten als Verzugsschaden. Ihr Argument: Die Verwaltung wurde zur Auskunft aufgefordert, kam dieser Pflicht nicht nach und muss deshalb für die Kosten aufkommen, die durch ihr Schweigen entstanden sind.
Wieso sah sich die Hausverwaltung nicht in der Verantwortung?
Die beklagte Verwaltung wählte eine Verteidigungsstrategie, die den ganzen Fall auf seinen juristischen Kern reduzierte. Sie argumentierte, gar nicht die richtige Ansprechpartnerin für die Klage zu sein. Juristen nennen das die fehlende „Passivlegitimation“….