Zwei Eigentümerinnen in Wiesbaden wollten ihre Teilungserklärung ändern, um aus einer Gewerbeeinheit profitableres Wohnungseigentum zu machen. Ein Mehrerlös von 160.000 Euro stand im Raum. Doch gilt dieser hohe Betrag wirklich als „schwerwiegender Grund“, der eine gerichtliche Zustimmung erzwingt? Zum vorliegenden Urteil Az.: 2-13 S 72/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Frankfurt am Main
- Datum: 22.06.2023
- Aktenzeichen: 2-13 S 72/22
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht
- Das Problem: Eigentümerinnen wollten ihre gewerblich genutzten Einheiten wieder in Wohnungen umwandeln. Ein Miteigentümer verweigerte seine Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung. Ohne diese Änderung wäre der Verkaufserlös der Einheiten deutlich geringer.
- Die Rechtsfrage: Muss ein Miteigentümer der Änderung der Gemeinschaftsordnung zustimmen, wenn die Umwandlung eines Teileigentums in Wohnungseigentum dem Eigentümer einen deutlich höheren Verkaufspreis einbringen würde?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht wies die Klage ab. Ein möglicher Mehrerlös von etwa 15 Prozent reicht nicht aus, um einen Miteigentümer zur Zustimmung zu zwingen.
- Die Bedeutung: Wer seine Einheit umwandeln möchte, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, kann dies nicht einfach gegen den Willen anderer Miteigentümer durchsetzen. Die bestehenden Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft sind grundsätzlich bindend.
Der Fall vor Gericht
Wann muss ein Miteigentümer der Änderung der Teilungserklärung zustimmen?
Es gibt Entscheidungen, an denen hängt ein Preisschild. Für zwei Eigentümerinnen in Wiesbaden trug es die Zahl 160.000 Euro. Das war die Summe, die ihnen durch die Lappen zu gehen drohte, weil eine ihrer Einheiten in der Teilungserklärung als Gewerbe und nicht als Wohnung eingetragen war. Sie hatten die Umwandlung Jahre zuvor selbst veranlasst, nun wollten sie sie rückgängig machen. Ein Käufer bot für die umgewandelten Wohnungen deutlich mehr. Doch für die nötige Änderung der Gemeinschaftsordnung brauchten sie die Zustimmung aller Miteigentümer. Einer weigerte sich. Er sah keinen Grund, die Spielregeln zu ändern, nur weil jemand anderes einen besseren Deal machen wollte. So wurde aus einem verpassten Gewinn ein Fall für das Landgericht Frankfurt.
Warum war ein möglicher Mehrerlös von 160.000 Euro kein „schwerwiegender Grund“?
Das Gericht musste eine klare Grenze ziehen. Die Kernfrage lautete: Wann wiegt das finanzielle Interesse eines Einzelnen so schwer, dass es die vertragliche Vereinbarung der gesamten Gemeinschaft aushebeln kann? Das Gesetz spricht von „schwerwiegenden Gründen“, die vorliegen müssen, um einen Miteigentümer zur Zustimmung zwingen zu können. Das Landgericht Frankfurt machte deutlich, dass diese Hürde hoch liegt. Der Denkfehler der Klägerinnen lag in der Annahme, ein entgangener höherer Verkaufserlös sei bereits ein solcher schwerwiegender Grund. Das Gericht sah das anders. Ein solcher Grund liegt vor, wenn die Immobilie ohne die Änderung praktisch nicht mehr wirtschaftlich verwertbar wäre. Das war hier nicht der Fall. Die Eigentümerinnen hatten ein konkretes Kaufangebot für die Gewerbeeinheiten über 1,1 Millionen Euro auf dem Tisch. Die Einheiten waren also keineswegs wertlos oder unverkäuflich. Sie waren lediglich weniger wert als potenzielle Wohnungen….