Vorkaufsrecht für Mieter bei Teileigentum: Ein klassischer Schutzmechanismus für Wohnungsnutzer stand kürzlich vor dem Bundesgerichtshof auf dem Prüfstand. Ein Mieter klagte auf Schadensersatz, weil sein Vermieter die angemieteten Räume als Teileigentum veräußerte und er sein Recht nicht ausüben konnte. Doch die Karlsruher Richter wiesen seine Forderung ab. Wann genau verfällt das Vorkaufsrecht eines Mieters bei umgewandelten Immobilien?
Das Wichtigste in Kürze
- Der Kläger war Mieter von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen, an denen der Beklagte Teileigentum begründete und diese an einen Dritten verkaufte.
- Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Klägers zurück, der Schadensersatz wegen vermeintlicher Vereitelung seines Vorkaufsrechts forderte.
- Das Gericht stellte fest, dass das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB analog auf zu Wohnzwecken vermietete, in Teileigentum umgewandelte Räume anwendbar ist.
- Die zweimonatige Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt.
- Da der Kläger sein Vorkaufsrecht erst nach Ablauf dieser Ausschlussfrist ausübte, war die Ausübung unwirksam, und Schadensersatzansprüche wurden verneint.
Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Mai 2025, Az.: VIII ZR 201/23
Vorkaufsrecht des Mieters: Gilt es auch, wenn der Vermieter statt Wohnungseigentum nur Teileigentum begründet?
Ein Mieter bewohnt seit Jahren eine Wohnung, die plötzlich verkauft werden soll. Um ihn vor einer Verdrängung zu schützen, hat der Gesetzgeber ein starkes Instrument geschaffen: das Vorkaufsrecht. Es gibt dem Mieter die Chance, die Wohnung selbst zu erwerben, wenn sie in Eigentum umgewandelt und an einen Dritten veräußert wird. Doch was passiert, wenn ein Vermieter einen juristischen Kniff anwendet und die zu Wohnzwecken vermieteten Räume nicht als klassisches „Wohnungseigentum“, sondern als „Teileigentum“ – eine Form, die eigentlich für Gewerberäume gedacht ist – ins Grundbuch eintragen lässt? Verliert der Mieter dadurch seinen Schutz? Und was geschieht, wenn der Mieter eine entscheidende Frist verstreichen lässt, aber der Verkäufer ihm danach signalisiert, er könne es sich „noch überlegen“? Mit diesen hochbrisanten Fragen, die für Tausende von Mietverhältnissen in Deutschland relevant sind, musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem wegweisenden Urteil befassen. Der Fall offenbart ein Spannungsfeld zwischen dem Schutzinteresse des Mieters, dem Gestaltungsspielraum des Eigentümers und der unerbittlichen Natur juristischer Fristen. Am Ende stand eine Entscheidung, die Mietern zwar ein wichtiges Recht zuspricht, aber gleichzeitig eine klare Botschaft über die Eigenverantwortung sendet.
Der Streit um eine Stuttgarter Wohnung: Eine verpasste Frist und die Klage auf 205.000 Euro Schadensersatz
Der Ausgangspunkt des Rechtsstreits ist ein langjähriges Mietverhältnis in Stuttgart. Seit September 2006 bewohnte der spätere Kläger eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Nach dem Tod der ursprünglichen Vermieterin wurde ein Testamentsvollstrecker, der Beklagte, für die Verwaltung des Nachlasses eingesetzt. Dieser leitete einen entscheidenden Schritt in die Wege: Im Dezember 2017 ließ er das gesamte Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufteilen. Die vom Kläger bewohnte Einheit wurde dabei jedoch nicht als „Wohnungseigentum“, sondern als Teileigentum im Grundbuch eingetragen….