Ein verbilligter Traum vom Eigenheim schien zum Greifen nah – dank eines besonderen Förderprogramms. Doch für einen bayerischen Hausbesitzer endete diese vermeintliche Glückssträhne in einem juristischen Albtraum. Eine scheinbar harmlose Entscheidung kostete ihn nun womöglich sein Zuhause, denn der Bundesgerichtshof traf eine wegweisende Entscheidung: Der Zweck eines Vertrages wiegt schwerer als sein Wortlaut.
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der BGH stärkt „Einheimischenmodelle“: Verträge sind primär nach ihrem öffentlichen Förderzweck (bezahlbarer Wohnraum, keine Spekulation) auszulegen.
- Eigenmächtige Nutzungsänderungen oder Überlassungen an Dritte (auch Familie) ohne vorherige Zustimmung der Gemeinde sind ein schwerwiegender Verstoß.
- Das Wiederkaufsrecht dient der Wiederherstellung des Förderzwecks und ist kein unverhältnismäßiges Mittel; eine Nachzahlung ist keine Alternative.
- Käufer müssen für jede geplante Abweichung von der Eigennutzung (selbst an enge Familienmitglieder) stets die vorherige schriftliche Zustimmung der Gemeinde einholen.
- Eine Nichtbeachtung der Vertragsbedingungen kann zum vollständigen Verlust der geförderten Immobilie führen.
- Notare haben eine erhöhte Aufklärungspflicht über die besonderen, langfristigen und öffentlich-rechtlichen Bindungen solcher Verträge.
Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Mai 2025 – Az.: V ZR 259/23
BGH stärkt Einheimischenmodelle: Warum der Zweck eines Vertrags den Wortlaut schlägt
Für den Beklagten schien ein Traum wahr zu werden. Im März 2006 erwarb er in seiner bayerischen Heimat eine Wohnung zu einem Preis, der auf dem freien Markt undenkbar gewesen wäre: 128.315 €. Möglich machte dies ein sogenanntes „Einheimischenmodell“, ein Förderprogramm seiner Gemeinde, das bezahlbaren Wohnraum für ortsansässige Bürger schaffen sollte. Der erhebliche Preisnachlass war jedoch an eine klare Bedingung geknüpft: eine 15-jährige Bindungsfrist, in der er die Wohnung selbst als Hauptwohnsitz nutzen musste. Jahrelang lief alles nach Plan. Doch das Leben ändert sich. Im Jahr 2015 heiratete der Mann, und im Oktober 2016 zog er mit seiner Frau in eine andere Ortschaft, um dort ein gemeinsames Leben aufzubauen. Seine geförderte Wohnung wollte er nicht leer stehen lassen. In einem Akt, der ihm wohl wie eine naheliegende, unkomplizierte Familienlösung erschien, überließ er die Wohnung seinem Schwager. Was er dabei versäumte, war ein entscheidender Schritt: Er holte nicht die vertraglich vorgeschriebene, vorherige Zustimmung der Gemeinde ein. Als die Gemeinde zwei Jahre später von dem Auszug erfuhr, zog sie die Konsequenzen. Sie berief sich auf ihr vertraglich gesichertes Wiederkaufsrecht und forderte die Wohnung zurück. Plötzlich stand der Beklagte vor einem juristischen Scherbenhaufen. War die Überlassung an ein Familienmitglied wirklich ein so schwerwiegender Verstoß, dass er sein Eigentum verlieren sollte? Diese Frage führte die Parteien durch alle Instanzen bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) und mündete in einer Entscheidung, die für Tausende von Immobilienbesitzern in ganz Deutschland von fundamentaler Bedeutung ist.
Die entscheidende Frage: Was wiegt schwerer – der Wortlaut oder der Sinn des Vertrags?
Im Kern des Rechtsstreits stand eine grundlegende juristische Frage, die weit über den Einzelfall hinausgeht: Wie ist ein Vertrag auszulegen, der sowohl privat-rechtliche als auch öffentlich-rechtliche Elemente in sich vereint? Ein normaler Kaufvertrag regelt den Austausch von Ware gegen Geld….