Ein geplatzter Hauskauf sorgt für Ärger: Ein Kaufinteressent sah sich mit unnötigen Notarkosten konfrontiert, nachdem eine Verkäuferin trotz klarer E-Mail-Zusage vom Geschäft absprang. Er hatte bereits im Vertrauen auf die schriftliche Bestätigung den Kaufvertragsentwurf in Auftrag gegeben. Doch kurz vor der Unterschrift machte die Verkäuferin einen Rückzieher, um an jemand anderen zu verkaufen. Muss eine Verkäuferin für nutzlose Notarkosten haften, wenn sie nach einer klaren Zusage per E-Mail doch noch vom Hauskauf zurücktritt? Zum vorliegenden Urteil Az.: 9 S 41/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Karlsruhe
- Datum: 28.03.2025
- Aktenzeichen: 9 S 41/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Schadensersatzrecht, Vertragsrecht, Immobilienrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Der Kaufinteressent, der von der Beklagten Schadensersatz für entstandene Notar- und Anwaltskosten aufgrund eines abgebrochenen Hauskaufes forderte.
- Beklagte: Die Eigentümerin des Hausgrundstücks, die Verhandlungen abbrach und das Objekt an einen Dritten verkaufte.
Worum ging es genau?
- Sachverhalt: Kläger und Beklagte verhandelten über einen Hauskauf. Nachdem die Beklagte dem Kläger schriftlich zusicherte „Sie sind der Käufer!“, beauftragte dieser Notarinnen. Kurz darauf brach die Beklagte die Verhandlungen ab, um das Objekt an einen Dritten zu verkaufen, ohne dem Kläger eine Anpassungsmöglichkeit des Vertragsentwurfs einzuräumen.
Welche Rechtsfrage war entscheidend?
- Kernfrage: Unter welchen Voraussetzungen begründet der Abbruch von Kaufverhandlungen über ein Grundstück einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten, insbesondere wenn eine ausdrückliche Zusage des Verkäufers vor Beauftragung des Notars erfolgte und der Verkäufer dem Kaufinteressenten keine Gelegenheit zur Anpassung des Vertragsentwurfs gibt, bevor er sich einem vermeintlich „besseren“ Angebot zuwendet?
Wie hat das Gericht entschieden?
- Berufung des Klägers stattgegeben: Das Urteil des Amtsgerichts wurde aufgehoben und die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt.
- Kernaussagen der Begründung:
- Fehlende Anpassungsmöglichkeit: Ein triftiger Grund (besseres Angebot) lag nicht vor, da die Beklagte dem Kläger vor dem Abbruch keine Gelegenheit zur Anpassung der beanstandeten Vertragsklauseln gab.
- Gesteigerte Vertrauensbeziehung: Die ausdrückliche Zusicherung der Beklagten („Sie sind der Käufer!“) begründete eine erhöhte Pflicht zur Rücksichtnahme und zur Einräumung einer Anpassungsmöglichkeit.
- Schwerwiegender Treuepflichtverstoß: Der Abbruch der Verhandlungen ohne dem Kläger die Möglichkeit zur Anpassung zu geben, stellt einen besonders schwerwiegenden Verstoß gegen vorvertragliche Schutzpflichten dar.
- Folgen für die Klägerin/den Kläger:
- Die Beklagte muss dem Kläger Notarkosten in Höhe von 2.606,93 EUR und vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 326,31 EUR plus Zinsen erstatten.
- Die Beklagte hat die Kosten des gesamten Rechtsstreits zu tragen.
Der Fall vor Gericht
Kann man nach einer klaren Zusage beim Hauskauf einfach so einen Rückzieher machen?
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