Betriebskostennachzahlung: Mieterin muss zahlen – Rückgabeprotokoll gab den Ausschlag

Mietminderung – wenn Schimmel die Wände ziert und Wasser durch die Decke tropft, fühlen sich viele Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen. Doch im Fall eines Vermieters und seiner ehemaligen Mieterin musste das Amtsgericht Hanau klären, ob die angeblichen Wohnungsmängel tatsächlich eine Zahlungsminderung rechtfertigten. Wann darf man bei Mietmängeln die Zahlung tatsächlich mindern und welche Rolle spielt ein unterschriebenes Übergabeprotokoll dabei? Zum vorliegenden Urteil Az.: 32 C 37/24 | | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

• Gericht: Amtsgericht Hanau
• Datum: 11.04.2025
• Aktenzeichen: 32 C 37/24
• Verfahren: Klageverfahren
• Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht, Schadensersatzrecht

Beteiligte Parteien:

• Kläger: Die Vermieter einer Wohnung, die ausstehende Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen und vorgerichtliche Kosten von der Mieterin forderten.
• Beklagte: Die Mieterin der Wohnung, die sich gegen die Forderungen mit Einwendungen wie Mietminderung aufgrund von Mängeln, Unwirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen, Verjährung und einem Gegenanspruch für verlegtes Laminat verteidigte.

Worum ging es genau?

• Sachverhalt: Die Vermieter verklagten ihre ehemalige Mieterin auf Zahlung rückständiger Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen sowie vorgerichtlicher Kosten, nachdem die Mieterin die monatlichen Zahlungen gekürzt hatte und das Mietverhältnis gekündigt worden war.

Welche Rechtsfrage war entscheidend?

• Kernfrage: Bestand ein Recht der Mieterin zur Mietminderung oder zur Herabsetzung von Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund behaupteter Mängel oder mangelhafter Abrechnungen, die den Mietrückstand rechtfertigen könnten, und steht den Vermietern der geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Mieten und vorgerichtlichen Kosten zu?

Wie hat das Gericht entschieden?

• Klage teilweise stattgegeben: Die Beklagte wurde zur Zahlung eines Großteils der ausstehenden Mietzahlungen und der vorgerichtlichen Kosten verurteilt, während ein geringerer Teil der Klage abgewiesen wurde.
• Kernaussagen der Begründung:
  • Keine Mietminderung wegen Mängeln: Das von beiden Parteien unterzeichnete Rückgabeprotokoll der Wohnung, das keinerlei Mängel auswies, war bindend und widerlegte die Behauptung der Mieterin über das Bestehen von Mängeln bis zum Mietende.
  • Einseitige Kürzung der Vorauszahlungen unwirksam: Die Mieterin war nicht befugt, die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig und ohne Grundlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung zu kürzen.
  • Betriebskostennachforderung teilweise unwirksam: Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 war hinsichtlich bestimmter Positionen formell fehlerhaft, da der verwendete Verteilungsschlüssel „Anz“ nicht prüffähig war, weshalb die darauf basierende Nachforderung nicht geschuldet war.
  • Kein Gegenanspruch für Laminat: Ein Ersatzanspruch der Mieterin für das von ihr verlegte Laminat bestand nicht, da eingebaute Einrichtungen grundsätzlich vom Mieter zu entfernen sind und die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Ersatzanspruch nicht erfüllt waren.
• Folgen für die Beklagte:
  • Die Beklagte muss einen Großteil der ausstehenden Mietzahlungen und die vorgerichtlichen Anwaltskosten an die Kläger zahlen.
  • Sie trägt die Kosten des gesamten Rechtsstreits.

Der Fall vor Gericht

Darf ich einfach weniger Miete zahlen, wenn in meiner Wohnung etwas kaputt ist?…