Der Kauf einer vermieteten Immobilie kann unerwartete Hürden mit sich bringen, besonders wenn langjährige Mieter auf jahrzehntealte Abmachungen pochen. So geschehen in Hamburg, wo ein neuer Eigentümer ein einzigartiges Wohnprojekt wegen Eigenbedarfs kündigen wollte. Doch sind alte Versprechen eines Voreigentümers, ein bestimmtes Wohnmodell dauerhaft zu erhalten, für den neuen Besitzer bindend, selbst wenn er persönlich einziehen möchte? Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 C 434/23 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Hamburg
- Datum: 17.09.2024
- Aktenzeichen: 21 C 434/23
- Verfahren: Klageverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Schuldrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Der Eigentümer und Vermieter des Gebäudekomplexes, der die Wohnung des Beklagten wegen Eigenbedarfs kündigte und Räumung forderte.
- Beklagte: Der Mieter einer Wohnung im Gebäudekomplex seit 1993, der sich auf langfristige Vereinbarungen zum Erhalt des Wohnprojekts beruft und die Abweisung der Klage beantragt.
Worum ging es genau?
- Sachverhalt: Der Vermieter kündigte dem Mieter einer Wohnung in einem langjährig bestehenden „Wohnprojekt“ wegen Eigenbedarfs, obwohl frühere Vereinbarungen mit dem Voreigentümer die dauerhafte Erhaltung des „Wohnmodells“ vorsahen und der Kläger als Erwerber in diese Vereinbarungen eingetreten war.
Welche Rechtsfrage war entscheidend?
- Kernfrage: Ist eine Eigenbedarfskündigung eines Vermieters wirksam, wenn ein Mietverhältnis in einem seit langem bestehenden Wohnprojekt durch frühere Vereinbarungen zwischen dem Voreigentümer und den Mietern als „Wohnmodell“ „dauerhaft“ erhalten werden sollte und der Erwerber in diese Vereinbarungen eingetreten ist?
Wie hat das Gericht entschieden?
- Klage abgewiesen: Die Klage des Vermieters auf Räumung der Wohnung wurde abgewiesen.
- Kernaussagen der Begründung:
- Ausschluss der Eigenbedarfskündigung durch Vereinbarung: Die Vereinbarung von 1998, in die der Kläger als Erwerber des Gebäudes eintrat (§ 566 BGB), schließt eine Eigenbedarfskündigung mittelbar aus, da das darin festgelegte „Wohnmodell“ dauerhaft erhalten bleiben sollte.
- Fehlender tatsächlicher Eigenbedarf: Das Gericht konnte sich im Rahmen der persönlichen Anhörung des Klägers nicht davon überzeugen, dass der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf ernsthaft und konkret vorlag.
- Keine Anwendung der 30-Jahres-Frist: Die gesetzliche 30-Jahres-Frist des § 544 BGB ist weder direkt anwendbar, noch war ihre analoge Frist seit Abschluss der Vereinbarung von 1998 abgelaufen.
- Folgen für den Kläger:
- Der Kläger konnte die Räumung der Wohnung nicht durchsetzen.
- Der Kläger muss die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Der Fall vor Gericht
Kann ein neuer Vermieter einfach kündigen, obwohl es alte Abmachungen zum Schutz der Mieter gibt?
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine vermietete Immobilie. Natürlich möchten Sie als neuer Eigentümer vielleicht selbst einziehen. Doch was passiert, wenn die Mieter seit Jahrzehnten dort wohnen und es spezielle, alte Vereinbarungen mit dem Voreigentümer gibt, die ihr Wohnrecht schützen sollen? Sind Sie als neuer Eigentümer an diese alten Abmachungen gebunden? Genau mit dieser Frage musste sich das Amtsgericht Hamburg in einem bemerkenswerten Fall auseinandersetzen….