Eine Mieterin sah sich in ihrem langfristigen Gewerbemietvertrag plötzlich mit drastisch höheren Zahlungen konfrontiert. Eine scheinbar gängige Wertsicherungsklausel sollte die Miete an die Inflation koppeln, entpuppte sich jedoch als undurchsichtiges Zahlenwerk. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat diese Klausel nun gekippt und damit die Mieterin entlastet. Ein Urteil, das die Transparenz bei Mietanpassungen in den Fokus rückt. Zum vorliegenden Urteil Az.: 10 U 146/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Düsseldorf
- Datum: 05.06.2025
- Aktenzeichen: 10 U 146/24
- Verfahrensart: Berufung
- Rechtsbereiche: Gewerberaummietrecht, AGB-Recht, Preisklauselgesetz (PrKG)
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Mieterin, die die Unwirksamkeit einer Mietpreisanpassungsklausel und die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete forderte.
- Beklagte: Vermieterin, die die Gültigkeit der Mietpreisanpassungsklausel verteidigte und die Rückzahlung ablehnte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Klägerin und Beklagte sind durch einen Gewerberaummietvertrag mit einer Wertsicherungsklausel verbunden. Die Klägerin zahlte aufgrund der Klausel erhöhte Mieten, die sie nun zurückfordert. Das Landgericht hatte die Klausel für unwirksam erklärt und die Beklagte zur Rückzahlung verurteilt.
- Kern des Rechtsstreits: Der zentrale Streitpunkt war, ob eine Preisanpassungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag nicht nur dem Preisklauselgesetz, sondern auch einer Kontrolle als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) unterliegt. Weiterhin war zu klären, ob die Klausel bei Unwirksamkeit von Anfang an nichtig ist oder erst mit gerichtlicher Feststellung.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Oberlandesgericht wies die Berufung der Beklagten zurück. Es bestätigte damit die Entscheidung des Landgerichts, wonach die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag von Anfang an unwirksam ist.
- Begründung: Das Gericht begründete die Entscheidung damit, dass die Wertsicherungsklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) einer AGB-Kontrolle unterliegt. Sie ist unwirksam, da sie die Klägerin unangemessen benachteiligt und gegen das Transparenzgebot verstößt.
- Folgen: Die unwirksame Klausel führt dazu, dass die Beklagte die von der Klägerin gezahlten Mieterhöhungen zurückzahlen muss. Die Revision gegen das Urteil wurde zugelassen, da die zugrundeliegende Rechtsfrage höchstrichterlich noch nicht entschieden ist.
Der Fall vor Gericht
Miete rauf wegen Inflation? Gericht kippt unklare Klausel in Gewerbemietvertrag
Jeder, der einen langfristigen Vertrag abschließt, kennt die Sorge vor unerwarteten Preiserhöhungen. Besonders bei Gewerbemieten, die oft über viele Jahre laufen, versuchen Vermieter sich gegen die Inflation abzusichern. Dafür nutzen sie oft sogenannte Wertsicherungsklauseln, die die Miete an die allgemeine Preisentwicklung koppeln. Doch was passiert, wenn eine solche Klausel so formuliert ist, dass der Mieter sie kaum nachvollziehen kann? Genau mit dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht Düsseldorf beschäftigen. Es ging um einen Fall, in dem eine Mieterin plötzlich deutlich mehr Miete zahlen sollte und sich fragte: Ist das überhaupt rechtens?
Der Streit um die steigende Miete: Was war passiert?
Eine Mieterin und eine Vermieterin schlossen im August 2019 einen Mietvertrag für Gewerberäume ab. Der Vertrag sollte für zehn Jahre gelten….