Ein aufwendiger Umbau, neue Fenster, sparsamere Heizung – viele Vermieter sehen darin die Grundlage für eine höhere Miete. Doch ein aktuelles Urteil des Landgerichts Hanau offenbart, wie fragil solche Forderungen sein können. Denn selbst nach umfangreicher Modernisierung ist eine Mieterhöhung nur dann wirksam, wenn der Vermieter deren Berechtigung im Schreiben lückenlos erklärt. Ohne diese Transparenz bleibt die Mieterhöhung unwirksam, egal wie groß die Investition war. Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 S 5/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Hanau
- Datum: 19.01.2023
- Aktenzeichen: 2 S 5/22
- Verfahrensart: Beschluss
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Der Vermieter, der von der Mieterin eine höhere Miete nach Modernisierungsmaßnahmen forderte.
- Beklagte: Die Mieterin, die in der betroffenen Wohnung lebt und die Mieterhöhung nicht anerkannte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Der Vermieter verlangte von der Mieterin eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten an der Wohnung. Dazu hatte er der Mieterin ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen mit beigefügten Rechnungen zugesandt.
- Kern des Rechtsstreits: Es wurde geprüft, ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die gesetzlich vorgeschriebenen formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt, um eine wirksame Mietanpassung nach Modernisierung zu begründen. Zudem ging es um die Frage, ob das erstinstanzliche Urteil überraschend war.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Landgericht beabsichtigt, die Berufung des Vermieters gegen das Urteil der ersten Instanz zurückzuweisen. Nach Einschätzung des Gerichts hat die Berufung des Vermieters keine Aussicht auf Erfolg.
- Begründung: Das Gericht teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht ausreichend begründet war. Es fehlten detaillierte Erläuterungen der durchgeführten Maßnahmen sowie eine verständliche Berechnung der Kosten, die der Mieterin eine Überprüfung ermöglichen würden. Das erstinstanzliche Urteil wurde zudem nicht als Überraschungsurteil angesehen.
- Folgen: Das Gericht riet dem Vermieter, seine Berufung aus Kostengründen zurückzuziehen, da sie voraussichtlich abgewiesen wird.
Der Fall vor Gericht
Streit um Mieterhöhung: Wenn der Brief vom Vermieter nicht ausreicht
Viele Mieter kennen die Situation: Ein Gerüst steht vor dem Haus, Handwerker gehen ein und aus, und nach Wochen oder Monaten der Bauarbeiten ist die Modernisierung abgeschlossen. Kurz darauf liegt ein Brief vom Vermieter im Briefkasten, in dem eine höhere Miete verlangt wird. Doch was muss in einem solchen Schreiben eigentlich genau stehen, damit die Mieterhöhung auch gültig ist? Mit genau dieser Frage musste sich das Landgericht Hanau beschäftigen, nachdem ein Vermieter und seine Mieterin tiefgreifende Meinungsverschiedenheiten über die Wirksamkeit eines solchen Briefes hatten.
Der Ausgangspunkt: Ein Brief, der alles veränderte
Eine Mieterin bewohnte seit Mai 2010 eine Wohnung. Im Juni 2019 erhielt sie über den Anwalt ihres Vermieters ein Schreiben. Die Kernaussage: Aufgrund umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude werde die Miete ab März 2020 erhöht. Um die durchgeführten Arbeiten zu belegen, waren dem Schreiben mehrere Rechnungen von Handwerksbetrieben beigefügt. Der Vermieter forderte nun die Zahlung der neuen, höheren Miete. Doch die Mieterin weigerte sich, den erhöhten Betrag zu zahlen….