Ein unterschriebener Mietvertrag, eine vereinbarte Bankbürgschaft und dann: Funkstille. Als die Bürgschaft ausblieb, zog ein Vermieter das härteste Schwert des Mietrechts – die fristlose Kündigung. Doch ist ein fehlendes Dokument wirklich Grund genug, jemandem das Zuhause zu entziehen? Diese Frage brachte einen brisanten Fall bis vor den Bundesgerichtshof.
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- BGH-Urteil: Eine fehlende Bankbürgschaft berechtigt Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB.
- Dieser Paragraph gilt nur für den Verzug mit einer (teilbaren) Barkaution, da nur hier ein spezifisches Vorleistungsrisiko des Vermieters besteht.
- Bei einer Bankbürgschaft ist das stärkste Schutzinstrument des Vermieters das Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB), d.h. die Verweigerung der Schlüsselübergabe ohne Bürgschaft.
- Die Nichtvorlage der Bürgschaft bleibt eine Vertragsverletzung, die nach Abmahnung zur ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB) berechtigen kann.
- Praxishinweis: Vermieter sollten Schlüssel nur nach Erhalt einer geprüften Bürgschaft übergeben oder im Vertrag explizit eine Barkaution vereinbaren.
Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Mai 2025 – Az.: VIII ZR 256/23
BGH-Urteil: Fehlende Bankbürgschaft ist kein Grund für fristlose Kündigung
Für einen Mieter in Frankfurt am Main, nennen wir ihn Herrn K., begann das Jahr 2020 mit der Aussicht auf ein neues Zuhause. Er hatte einen Mietvertrag für eine Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz unterschrieben, die Monatsmiete betrug 1.950 € kalt. Wie in den meisten Mietverhältnissen üblich, sollte er eine Sicherheit hinterlegen. Im Vertrag war dies klar geregelt: eine Kaution in Höhe von 4.400 €, zu erbringen in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft. Dies ist ein gängiges Verfahren, bei dem nicht der Mieter Geld hinterlegt, sondern seine Bank gegenüber dem Vermieter für eventuelle Schulden bürgt. Die Vermieterin übergab Herrn K. vertrauensvoll die Schlüssel zur Wohnung. Doch trotz seiner Ankündigung, die Bürgschaftsurkunde zu besorgen, geschah nichts. Das Dokument traf nie bei der Vermieterin ein. Vier Monate später, im Mai 2020, zog die Vermieterin die Konsequenzen: Sie schickte Herrn K. die außerordentliche fristlose Kündigung. Ihre Begründung stützte sie auf einen speziellen Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der genau für solche Fälle geschaffen schien. Plötzlich stand Herr K. vor der realen Gefahr, seine neue Wohnung sofort wieder verlassen zu müssen. Damit begann ein Rechtsstreit, der sich durch mehrere Instanzen ziehen und am Ende eine grundlegende Frage des deutschen Mietrechts klären sollte: Rechtfertigt eine fehlende Bankbürgschaft, also ein nicht übergebenes Stück Papier, tatsächlich die härteste Maßnahme, die das Mietrecht kennt – den sofortigen Rauswurf?
Ein juristischer Streit entbrennt: Zwei Instanzen, eine Meinung
Die Klage der Vermieterin auf Räumung der Wohnung hatte zunächst Erfolg. Sowohl das Amtsgericht Frankfurt am Main als auch in der nächsten Instanz das Landgericht Frankfurt am Main gaben ihr Recht. Die Richter beider Gerichte verurteilten Herrn K. zur Räumung der Wohnung. Ihre Argumentation schien auf den ersten Blick zwingend und einfach. Sie blickten auf den Paragraphen, den die Vermieterin angeführt hatte: § 569 Abs. 2a BGB. Dieser besagt, dass ein Vermieter fristlos kündigen kann, wenn ein Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatskaltmieten im Rückstand ist….