Ein beliebter Restaurantbetrieb in Schleswig-Holstein stand plötzlich vor dem Aus, weil sein Mietvertrag auf dem Prüfstand war. Es ging nicht nur um eine unerlaubt vergrößerte Außenterrasse, sondern um eine unsachgemäße Küchenlüftung, die zur echten Brandgefahr für das gesamte Gebäude wurde. Ein Fall, der zeigt, wie schwer das Missachten von Abmachungen wiegt und das Eigentum des Vermieters bedrohen kann. Zum vorliegenden Urteil 12 U 74/23 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Schleswig-Holstein
- Datum: 25.09.2024
- Aktenzeichen: 12 U 74/23
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht (Gewerberaummiete)
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Klägerin ist die Vermieterin der Gewerbeimmobilie. Sie kündigte das Mietverhältnis fristlos aufgrund vermeintlicher Pflichtverletzungen der Beklagten und begehrte die Räumung der Immobilie.
- Beklagte: Die Beklagte, die M GmbH, ist die Mieterin der Gewerberäumlichkeiten, die sie für einen gastronomischen Betrieb nutzt. Sie bestritt die Wirksamkeit der Kündigung und argumentierte, ihr seien größere Außengastronomieflächen zugesagt worden und die Mängel der Abluftanlage lägen nicht in ihrer Verantwortung.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Klägerin als Vermieterin sprach im März 2023 eine Fristlose Kündigung des seit 2019 bestehenden Gewerbemietvertrags mit der Beklagten (Mieterin eines gastronomischen Betriebs) aus. Sie berief sich dabei auf diverse Pflichtverletzungen der Beklagten. Das Landgericht hatte die Räumung bereits angeordnet, wogegen die Beklagte Berufung einlegte.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob die fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrags durch die Vermieterin wirksam war. Dies hing davon ab, ob die Mieterin trotz Abmahnungen gegen wesentliche Vertragspflichten verstoßen hatte, wie unzulässige Ausweitung der Außengastronomie, Mängel an der Fettabluftanlage oder fehlender Nachweis einer Haftpflichtversicherung.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Oberlandesgericht wies die Berufung der Beklagten zurück. Es bestätigte somit die Verurteilung zur Räumung der Gewerberäumlichkeiten und lehnte die Gewährung einer Räumungsfrist ab. Die Beklagte muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
- Begründung: Das Gericht sah die fristlose Kündigung durch die Vermieterin als wirksam an, da die Fortsetzung des Mietverhältnisses für sie unzumutbar war. Dies wurde mit einer Vielzahl von Pflichtverletzungen der Mieterin begründet, darunter die unzulässige und beharrliche Ausweitung der Außengastronomie, der Betrieb einer unterdimensionierten und nicht gewarteten Fettabluftanlage mit Brandgefahr sowie der fehlende Nachweis einer Haftpflichtversicherung. Die Mieterin habe zudem schleppend auf Abmahnungen reagiert und eigene finanzielle Interessen über die vertraglichen Pflichten gestellt.
- Folgen: Die Beklagte muss die Gewerberäumlichkeiten umgehend räumen, da keine Räumungsfrist gewährt wurde, weil diese Regelung nur für Wohnraummieten gilt. Sie trägt zudem die Kosten des Berufungsverfahrens, und das Urteil ist sofort vollstreckbar.
Der Fall vor Gericht
Streit um Restaurant-Mietvertrag: Wenn der Mieter die Regeln bricht
Jeder, der schon einmal eine Wohnung oder ein Ladenlokal gemietet hat, kennt es: Der Mietvertrag legt die Spielregeln fest. Doch was passiert, wenn ein Mieter diese Regeln nicht nur einmal, sondern immer wieder und ganz bewusst bricht?…