Ein Todesfall kann selbst vermeintlich sichere Immobilienverkäufe ins Stocken bringen, selbst wenn eine umfassende Vollmacht den Weg ebnen soll. Das zeigt ein aktuelles Gerichtsurteil, das eine gängige Praxis beim Umgang mit dem Grundbuch auf den Prüfstand stellt. Denn als ein Grundstück nach dem Tod eines Eigentümers verkauft werden sollte, forderte das Amt plötzlich zwingend die Eintragung der Erben – entgegen aller Erwartungen. Ein unerwarteter Stolperstein für eine gängige Finanzierung. Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 W 14/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Saarbrücken
- Datum: 04.04.2025
- Aktenzeichen: 5 W 14/25
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Erben des verstorbenen Miteigentümers des Grundstücks und die Käufer des Grundstücks
- Beklagte: Das Grundbuchamt
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Ein Miteigentümer eines Grundstücks war verstorben, hatte aber eine Generalvollmacht erteilt, die über seinen Tod hinaus gültig war (Transmortale Vollmacht). Seine Bevollmächtigten und die überlebende Miteigentümerin verkauften das Grundstück und bewilligten die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung der Grundschuld ab, da die Erben des verstorbenen Miteigentümers nicht vorher als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Frage, ob eine Finanzierungsgrundschuld auf einem Grundstück eingetragen werden kann, wenn ein Miteigentümer verstorben ist und die Bewilligung durch Bevollmächtigte zwar mit einer nach dem Tod gültigen Vollmacht, aber ausdrücklich im Namen des Verstorbenen erfolgte, ohne dessen Tod offenzulegen.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes wurde zurückgewiesen. Das Gericht bestätigte, dass die beantragte Eintragung der Grundschuld von der vorherigen Eintragung der Erben des verstorbenen Miteigentümers als Eigentümer im Grundbuch abhängig ist.
- Begründung: Das Gericht begründete die Entscheidung damit, dass nach dem Grundsatz des Grundbuchrechts eine Eintragung nur erfolgen kann, wenn die davon betroffene Person als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist. Da der Miteigentümer zum Zeitpunkt der Grundschuldbestellung bereits verstorben war, waren seine Erben die wahren Berechtigten, die jedoch nicht im Grundbuch eingetragen waren. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kam hier nicht zur Anwendung, weil die Grundschuld ausdrücklich im Namen des Verstorbenen und nicht im Namen seiner Erben bewilligt wurde.
- Folgen: Die beantragte Grundschuld kann erst dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn die Erben des verstorbenen Miteigentümers ordnungsgemäß als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Der Fall vor Gericht
Ein alltägliches Problem: Was passiert mit einem Hausverkauf, wenn ein Eigentümer stirbt?
Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, kennt die Bedeutung des Grundbuchs. Dort ist genau festgehalten, wem ein Grundstück gehört. Doch was geschieht, wenn ein eingetragener Eigentümer verstirbt, während das Grundstück verkauft oder beliehen werden soll? Oftmals haben Ehepartner oder Familienmitglieder vorgesorgt und sich gegenseitig Vollmachten erteilt, die über den Tod hinaus gelten sollen. Man erhofft sich dadurch, komplizierte und langwierige Verfahren mit den Erben zu vermeiden….