Die eigene Mietwohnung wird verkauft – viele Mieter kennen die Sorge, dabei ihr Zuhause zu verlieren. Das gesetzliche Vorkaufsrecht soll ihnen dabei eigentlich Sicherheit geben. Doch ein raffiniertes Manöver mit der ungewöhnlichen Eigentumsform „Teileigentum“ stellte diesen Schutz in Frage. Der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof, der klären musste, ob man das begehrte Vorkaufsrecht so einfach aushebeln kann. Zum vorliegenden Urteil Az.: VIII ZR 201/23 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Bundesgerichtshof (VIII. Zivilsenat)
- Datum: 21.05.2025
- Aktenzeichen: VIII ZR 201/23
- Verfahrensart: Urteil
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Sachenrecht (Vorkaufsrecht, Wohnungseigentumsrecht)
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Ein Mieter, der seit 2006 Wohnräume in einem Mehrparteienhaus mietet. Er forderte Schadensersatz, da der Beklagte seiner Ansicht nach die Entstehung oder Ausübung seines Vorkaufsrechts vereitelt habe.
- Beklagte: Der Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstückseigentümerin und Vermieterin, der Teileigentum an der vom Kläger gemieteten Einheit begründete und diese an einen Dritten verkaufte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Der Kläger ist seit September 2006 Mieter von Wohnräumen in einem Mehrparteienhaus. Mitte Dezember 2017 wandelte der Beklagte die Einheit in Teileigentum um und verkaufte sie kurz darauf an einen Dritten. Der Kläger wurde über sein Vorkaufsrecht informiert, übte dieses jedoch erst im August 2019 aus, nachdem die gesetzliche Frist bereits abgelaufen war. Die Käuferin veräußerte die Wohnung später weiter.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging darum, ob einem Mieter auch bei Umwandlung seiner Mietwohnung in Teileigentum ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Zudem war zu klären, ob der Mieter sein Vorkaufsrecht fristgerecht ausgeübt hatte und ob ihm Schadensersatz wegen Vereitelung dieses Rechts zustand.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart wurde zurückgewiesen.
- Begründung: Das Gericht stellte fest, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters auch bei Umwandlung in Teileigentum analog anwendbar ist. Jedoch hatte der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht fristgerecht ausgeübt, da die zweimonatige Ausschlussfrist bei seiner Erklärung im August 2019 bereits abgelaufen war und eine nachträgliche Erklärung des Beklagten daran nichts ändern konnte. Eine pflichtwidrige Verhinderung durch einen überhöhten Kaufpreis wurde zudem verneint.
- Folgen: Der Kläger konnte die Wohnung nicht erwerben und erhielt keinen Schadensersatz. Er musste die Kosten des Revisionsverfahrens tragen.
Der Fall vor Gericht
Ein Mieter, eine verkaufte Wohnung und eine ungewöhnliche Eigentumsform
Jeder, der zur Miete wohnt, kennt die Sorge: Was passiert, wenn die eigene Wohnung verkauft wird? Muss ich dann ausziehen? Um Mieter in solchen Fällen zu schützen, gibt es in Deutschland ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, wenn die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird, hat der Mieter das Recht, selbst in den Kaufvertrag einzusteigen und die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu erwerben wie der ursprüngliche Käufer. Aber was passiert, wenn der Vermieter einen juristischen Kniff anwendet? Genau das war die Ausgangssituation in einem Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), das höchste deutsche Zivilgericht, ging….