Ein neues Eigenheim – der Traum vieler, doch was, wenn bei der Übergabe noch Mängel bestehen und die letzte Rate fällig wird? Gerade bei Bauträger-Wohnungen stellt sich oft die Frage: Muss wirklich alles perfekt sein, damit die Schlusszahlung fließt? Ein aufsehenerregendes Urteil des Kammergerichts Berlin klärt nun, wann ein Bauwerk als „vollständig fertiggestellt“ gilt und welche Rechte Käufern bei kleineren Schönheitsfehlern bleiben. Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 U 44/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: KG
- Datum: 27.05.2025
- Aktenzeichen: 21 U 44/22
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Bauträgervertrag, Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), Werkvertragsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Bauträgerin, die eine Wohnanlage errichtete und von der Käuferin die Zahlung der ausstehenden Schlussrate forderte.
- Beklagte: Die Käuferin einer Wohnung in der von der Klägerin errichteten Wohnanlage, die die Zahlung der Schlussrate aufgrund behaupteter Mängel verweigerte und sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berief.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Klägerin, eine Bauträgerin, errichtete eine Wohnanlage, in der die Beklagte eine Wohnung erwarb. Der notarielle Bauträgervertrag sah eine Ratenzahlung vor, wobei die letzte Rate nach „vollständiger Fertigstellung“ fällig wurde. Die Beklagte nahm ihr Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum unter Vorbehalt von Mängeln ab und weigerte sich, die volle Schlussrate wegen dieser Mängel zu zahlen, woraufhin die Klägerin Klage erhob.
- Kern des Rechtsstreits: Im Zentrum stand die Frage der Fälligkeit der Schlussrate aus dem Bauträgervertrag. Es ging insbesondere um die Auslegung des Begriffs „vollständige Fertigstellung“ im Zusammenhang mit bestehenden Mängeln am Sonder- und Gemeinschaftseigentum und ob diese die Fälligkeit der Rate hindern.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Kammergericht änderte das landgerichtliche Urteil ab und verurteilte die Beklagte zur Zahlung eines Großteils der ausstehenden Schlussrate an die Klägerin. Ein Teilbetrag der Rate wurde jedoch nur Zug um Zug gegen die Beseitigung konkreter Mängel am Sondereigentum der Beklagten zugesprochen.
- Begründung: Das Gericht stellte fest, dass die Schlussrate fällig ist, da die „vollständige Fertigstellung“ des Objekts erreicht ist, sobald es abgenommen oder abnahmereif ist. Unwesentliche Mängel (sogenannte Protokollmängel) hindern die Fälligkeit nicht, sondern berechtigen den Käufer lediglich zu einem Zurückbehaltungsrecht, welches eine Zug-um-Zug-Verurteilung rechtfertigt.
- Folgen: Die Entscheidung verdeutlicht, dass selbst bei noch vorhandenen unwesentlichen Mängeln die Schlussrate eines Bauträgervertrags fällig werden kann. Käufer können in solchen Fällen die Zahlung eines Teils der Rate nur Zug um Zug gegen Mangelbeseitigung verlangen. Die Revision wurde zugelassen.
Der Fall vor Gericht
Ein neues Zuhause mit Fehlern: Wann muss die letzte Rate gezahlt werden?
Wer eine Wohnung direkt vom Bauträger kauft, also von dem Unternehmen, das das Gebäude errichtet, kennt die Situation: Der Kaufpreis wird nicht auf einmal, sondern in Raten je nach Baufortschritt bezahlt. Die letzte Rate wird fällig, wenn alles „vollständig fertiggestellt“ ist. Doch was passiert, wenn bei der Übergabe noch Mängel vorhanden sind? Ein Kratzer im Fenster, eine klemmende Tür, unsaubere Fugen im Bad?…