Ein Notar, eine Vollmacht und eine Bauprojektänderung, die einen Investor sprachlos machte: Was im Frühjahr 2018 in Würzburg geschah, sprengte alle Erwartungen. Statt vereinbarter Atelierhäuser stand plötzlich ein Bürokoloss in den Unterlagen, beurkundet unter Nutzung einer weitreichenden Vollmacht, von der der Betroffene nichts wusste. Dieser dramatische Konflikt um Pflicht und Vertrauen führte bis vor den Bundesgerichtshof und wirft ein Schlaglicht auf die Grenzen notarieller Verantwortung.
Das Wichtigste: Kurz & knapp
Ein Notar haftet nicht automatisch für alles, was mit einer Vollmacht geschieht, selbst wenn diese nur vor ihm genutzt werden darf. Jeder, der in Rechtsgeschäften mit Notaren und Vollmachten zu tun hat (z.B. Immobilienkauf, Firmengründung), sollte genau wissen, was der Notar überwacht und was nicht. Das betrifft insbesondere Investoren, Gesellschafter oder Bevollmächtigte. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass der Notar automatisch interne Vereinbarungen oder den Gebrauch einer Vollmacht im Detail überwacht. Wenn Sie möchten, dass der Notar mehr als die reine Beurkundung übernimmt, müssen Sie diese zusätzlichen Aufgaben (sogenannte „Betreuungspflichten“) klar und am besten schriftlich mit ihm vereinbaren. Prüfen Sie zudem immer alle Unterlagen sorgfältig. Notare haben eine wichtige Aufgabe: Sie sorgen für rechtlich sichere Verträge und klären über deren Folgen auf. Darüber hinausgehende Überwachungspflichten müssen aber klar vereinbart werden und entstehen nicht automatisch aus einer Klausel, dass eine Vollmacht nur vor diesem Notar genutzt werden darf. Dieses Urteil des höchsten deutschen Gerichts ist ab sofort wegweisend und stärkt die Eigenverantwortung der Beteiligten an notariellen Vorgängen. Quelle: Bundesgerichtshof (BGH) vom 8. Mai 2025, Az. III ZR 398/23
Notarhaftung bei Vollmachten & Teilungserklärung Änderungen
Herr K. blickte im Frühjahr 2018 ungläubig auf die Unterlagen, die ihm sein Notar, der Beklagte, erst Tage nach der Beurkundung zugesandt hatte. Es handelte sich um eine geänderte Teilungserklärung für das sogenannte B.-Areal in Würzburg, ein ambitioniertes Entwicklungsprojekt auf einem ehemaligen Brauereigelände. Herr K. war als einer von mehreren Investoren an diesem Projekt beteiligt, das unter anderem die Errichtung von vier einzeln stehenden Atelierhäusern vorsah, von denen eines ihm zugeteilt war. Die nun vorliegende Urkunde, datiert auf den 4. Dezember 2017, offenbarte jedoch eine massive Planänderung: Statt der drei Atelierhäuser seiner Mitgesellschafter war nun ein einziges, viergeschossiges Bürogebäude mit Parkebene vorgesehen. Diese Änderung war unter Nutzung einer Vollmacht beurkundet worden, die die Gesellschafter sich gegenseitig erteilt hatten, um das komplexe Projekt handhaben zu können. Brisant war dabei eine Klausel, dass von diesen Vollmachten in beurkundungspflichtigen Angelegenheiten nur vor dem Beklagten als dem ursprünglich beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden dürfe. Zudem war vereinbart, dass der Notar Entwürfe von Nachträgen zur Teilungserklärung den anderen ursprünglichen Eigentümern, also auch Herrn K., mit angemessener Frist – möglichst 14 Tage – vor der Beurkundung zur Kenntnisnahme zuleiten solle. Doch Herr K. hatte weder einen Entwurf erhalten noch war er vorab informiert worden. Das könnte auch Ihnen passieren, wenn Sie an komplexen Rechtsgeschäften beteiligt sind, bei denen Vollmachten eine Rolle spielen und Sie auf die Informationspflichten eines Notars vertrauen….