Der Traum vom Immobilienerwerb in Berlin-Mitte endete für einige Käufer in einem handfesten Streit mit dem Bauträger. Im Kern ging es um die Frage, inwieweit die Teilungserklärung eines großen Wohn- und Geschäftshauses nachträglich verändert werden darf – insbesondere, wenn die Pläne die Nutzung des gesamten Objekts grundlegend umkrempeln sollten. Das Kammergericht Berlin musste nun klären, wo die Grenzen solcher Bauträgerrechte liegen und welche Abweichungen für Käufer noch zumutbar sind. Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 U 156/23 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Kammergericht
- Datum: 23. April 2025
- Aktenzeichen: 21 U 156/23
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Vertragsrecht, Immobilienrecht, AGB-Recht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Bauträgergesellschaft, die Immobilien entwickelte und verkaufte.
- Beklagte: Die Käufer von Immobilieneinheiten im Bauprojekt der Klägerin.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Bauträgergesellschaft bebaute ein Grundstück und verkaufte Wohneinheiten an Käufer, die ihr eine Vollmacht zur späteren Änderung der Teilungserklärung erteilten. Die Gesellschaft wollte die Teilungserklärung ändern, um den Zuschnitt und die Anzahl der Gewerbeeinheiten sowie die Gemeinschaftsordnung anzupassen, was die Käufer ablehnten. Die Gesellschaft klagte daraufhin auf Genehmigung eines 4. Nachtrags zur Teilungserklärung.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Gültigkeit einer Vollmacht, die Käufer einer Bauträgergesellschaft für die nachträgliche Änderung der Teilungserklärung erteilten. Das Gericht musste klären, ob die Käufer verpflichtet sind, einem spezifischen 4. Nachtrag zuzustimmen, obwohl ihre ursprüngliche Vollmacht möglicherweise unwirksam war. Ein zentraler Punkt war, welche Beschränkungen eine solche Vollmacht im Bauträgervertrag enthalten muss, um rechtlich wirksam zu sein.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht hat die Berufung der Bauträgergesellschaft teilweise für begründet erklärt. Die Käufer müssen einen Teil der Änderungen des 4. Nachtrags zur Teilungserklärung genehmigen, andere Teile jedoch nicht. Die Kosten des Rechtsstreits muss die Bauträgergesellschaft tragen; eine Revision wurde zugelassen.
- Begründung: Das Gericht stellte fest, dass die ursprüngliche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung unwirksam war, da sie nicht die gesetzlich erforderlichen Beschränkungen zum Schutz der Käufer enthielt. Dennoch mussten die Käufer Änderungen zustimmen, die ihnen zumutbar waren und ihr Sondereigentum nicht wesentlich beeinträchtigten. Unzumutbare Änderungen, wie die starke Erhöhung der Anzahl an Beherbergungseinheiten oder die Auferlegung zusätzlicher Verwaltungspflichten, mussten sie hingegen nicht genehmigen.
- Folgen: Die Bauträgergesellschaft muss die Gerichtskosten tragen, da sie nur teilweise erfolgreich war. Das Urteil ist noch nicht endgültig, da eine Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen wurde, um eine Klärung der Rechtsfrage zur Gültigkeit von Änderungsvollmachten zu ermöglichen.
Der Fall vor Gericht
Ein Bauprojekt gerät ins Stocken: Streit um nachträgliche Änderungen
Viele Menschen träumen vom Kauf einer neu gebauten Immobilie. Oftmals wird diese direkt vom Bauträger erworben, also dem Unternehmen, das das gesamte Bauprojekt entwickelt und die fertigen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten verkauft….