Ein entweihter Kirchenbau sollte verkauft werden, doch mit einer ungewöhnlichen Bedingung: Das Gebäude dürfe künftig nicht „kirchenunwürdig“ genutzt werden. Die Käufer wollten diese kuriose Auflage dauerhaft im Grundbuch verankern, doch das war leichter gesagt als getan. Denn für ein öffentliches Register muss Klarheit herrschen: Was genau ist „kirchenunwürdig“? Das Oberlandesgericht Nürnberg stand vor der Frage, ob eine solch weitreichende Einschränkung überhaupt rechtlich fassbar ist. Zum vorliegenden Urteil Az.: 15 W 200/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Nürnberg
- Datum: 24.02.2025
- Aktenzeichen: 15 W 200/25
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Sachenrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Der ursprüngliche Eigentümer des Grundstücks, der beim Verkauf eine Dienstbarkeit zu seinen Gunsten eintragen lassen wollte, um eine bestimmte Nutzung zu verhindern. Er legte zusammen mit dem Käufer Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung ein.
- Beklagte: Der Käufer und neue Eigentümer des Grundstücks mit dem Kirchengebäude, dessen Nutzung durch die geplante Dienstbarkeit eingeschränkt werden sollte. Er legte zusammen mit dem Verkäufer Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung ein.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Ein Grundstück mit einem Kirchengebäude wurde verkauft. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden soll, die dem neuen Eigentümer untersagt, das Grundstück „kirchenunwürdig“ zu nutzen. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, da der Begriff zu unbestimmt sei.
- Kern des Rechtsstreits: Die Kernfrage war, ob der Inhalt einer Dienstbarkeit, der eine „kirchenunwürdige“ Nutzung untersagt, dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügt und somit ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde der Beteiligten wurde zurückgewiesen. Die Entscheidung des Grundbuchamts, die Eintragung der Dienstbarkeit abzulehnen, wurde somit bestätigt.
- Begründung: Der Inhalt der Dienstbarkeit war selbst mit der nachträglich erweiterten Definition des Begriffs „kirchenunwürdige Nutzung“ nicht ausreichend bestimmt. Der Begriff ist für Dritte nicht eindeutig nachvollziehbar und lässt den genauen Umfang der verbotenen Nutzungen offen, was dem im Grundbuchrecht erforderlichen Bestimmtheitsgrundsatz widerspricht.
- Folgen: Die beabsichtigte Dienstbarkeit konnte mit der gewählten Formulierung nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Das Gericht ließ jedoch eine Rechtsbeschwerde zu, da die Frage zur Rechtsfortbildung relevant war.
Der Fall vor Gericht
Ein alltäglicher Wunsch: Klare Regeln für die Grundstücksnutzung
Wer ein Grundstück kauft oder verkauft, möchte oft sicherstellen, dass es in Zukunft nur auf eine bestimmte Weise genutzt wird. Vielleicht soll ein ruhiges Wohngebiet vor lautem Gewerbe geschützt werden, oder ein historisches Gebäude soll nicht durch unpassende Umbauten seinen Charakter verlieren. Doch wie kann man solche Nutzungseinschränkungen rechtlich verbindlich festlegen, sodass sie nicht nur zwischen den aktuellen Vertragspartnern gelten, sondern auch im Grundbuch (dem amtlichen Verzeichnis aller Grundstücke und der an ihnen bestehenden Rechte) vermerkt werden und somit auch für zukünftige Eigentümer bindend sind? Genau um diese Frage drehte sich eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Nürnberg….