Eine dringend nötige Dachsanierung stand an, und die Hausverwaltung gab den Eigentümern ein besonderes Versprechen fachkundiger Baubetreuung. Jahre später traten erhebliche Mängel am Dach zutage, doch die Ansprüche gegen den Handwerker waren verjährt. Nun musste das Oberlandesgericht Hamm klären, ob die Verwalterin wegen ihrer Sonderzusage für die entstandenen Schäden haftet. Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 U 60/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Hamm
- Datum: 26. November 2024
- Aktenzeichen: 21 U 60/22
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Vertragsrecht, Schadensersatzrecht, Verjährungsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie argumentierte, die Beklagte hafte für Mängel an einer Dachsanierung wegen unzureichender Überwachung und Beratung.
- Beklagte: Die ehemalige Verwalterin der Klägerin. Sie berief sich auf Verjährung und wandte ein, sie sei nicht zur Bauüberwachung verpflichtet gewesen bzw. Mängel seien für sie nicht erkennbar gewesen.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Es ging um Mängel an einer im Jahr 2009 durchgeführten Dachsanierung am Gemeinschaftseigentum der Klägerin, die von einem Drittunternehmer ausgeführt und von der Beklagten abgenommen wurde. Feuchtigkeitsschäden traten Jahre später auf (ab 2015).
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob die ehemalige Verwalterin für die Sanierungskosten haftet, weil sie die Bauarbeiten unzureichend überwacht hat, und ob mögliche Ansprüche der WEG gegen sie verjährt sind.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Oberlandesgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung eines Teils der Reparaturkosten an die Klägerin (8.070,15 Euro plus Zinsen). Die Zahlungspflicht besteht Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche der Klägerin gegen den Dachdecker.
- Begründung: Das Gericht sah keine Haftung aus einem separaten Bauüberwachungsvertrag, wohl aber aus einer Verletzung erweiterter Pflichten aus dem Verwaltervertrag. Die Beklagte hatte nach Ansicht des Gerichts durch ein Schreiben eine Bauüberwachung von höherer Qualität zugesagt und dabei spezifische Mängel, die für einen Fachmann erkennbar waren, nicht moniert.
- Folgen: Die ehemalige Verwalterin muss einen Teil der Kosten für die Mängelbeseitigung tragen, jedoch nur für die Mängel, die sie aufgrund ihrer erweiterten Pflichten hätte erkennen müssen. Die WEG erhielt nicht die gesamte geforderte Summe zugesprochen.
Der Fall vor Gericht
OLG Hamm: WEG-Verwalterin haftet nach Sonderzusage für Mängel bei Dachsanierung
Stellen Sie sich vor, das Dach Ihres Mehrfamilienhauses muss saniert werden. Die Hausverwaltung schlägt eine Firma vor und sichert zu, sich um die „Baubetreuung“ zu kümmern, da sie gute Erfahrungen mit dieser Firma gemacht habe und sogar über einen „hauseigenen Architekten“ verfüge. Klingt beruhigend, oder? Doch was passiert, wenn nach Jahren erhebliche Mängel auftreten? Genau mit dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht (OLG) Hamm beschäftigen. Es ging darum, ob und in welchem Umfang eine ehemalige Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für Fehler bei einer Dachsanierung haftet, die ein von ihr empfohlener Handwerksbetrieb ausgeführt hatte. Das Gericht hatte insbesondere zu klären, ob die Verwalterin durch ihre Zusagen eine über das Übliche hinausgehende Verantwortung übernommen hatte….