Der Verkauf eines Hauses aus einem Nachlass schien Formsache – bis die Finanzierung des Käufers ins Spiel kam. Durften sie auf Basis einer Vollmacht eine Grundschuld eintragen, obwohl nur der Kaufvertrag vom Nachlassgericht genehmigt war? Das Oberlandesgericht Köln entschied über einen Fall, der zeigt, wie tückisch Immobiliengeschäfte mit einem Nachlass sein können. Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 Wx 192/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Köln
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Nachlassrecht, Grundstücksrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Nachlasspflegerin und die Käufer des Grundstücks
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Nachlasspflegerin verkaufte ein Grundstück für die unbekannten Erben an Käufer. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine Belastungsvollmacht für die Käufer, mit der diese eine Grundschuld bestellen konnten. Nachdem der Kaufvertrag genehmigt wurde, nutzten die Käufer die Vollmacht zur Bestellung einer Grundschuld, deren gerichtliche Genehmigung der Rechtspfleger versagte.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Frage, ob die Bestellung einer Grundschuld durch Käufer aufgrund einer vom Nachlasspfleger im Kaufvertrag erteilten Vollmacht eine eigene gerichtliche Genehmigung benötigt, auch wenn der Kaufvertrag bereits genehmigt wurde, und ob dafür ein Antrag überhaupt zulässig ist.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht hob die ablehnende Entscheidung des Amtsgerichts auf. Es verwies die Sache an das Amtsgericht zurück zur erneuten Prüfung und Entscheidung über die Genehmigung der Grundschuld.
- Begründung: Das Gericht begründete, dass ein Antrag auf Genehmigung zulässig sei und eine eigenständige gerichtliche Genehmigung der Grundschuldbestellung grundsätzlich erforderlich ist. Die ursprüngliche Genehmigung des Kaufvertrags umfasste die weitreichende Belastungsvollmacht nicht eindeutig. Die Sache wurde zur Prüfung der tatsächlichen Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung an das Amtsgericht zurückverwiesen.
- Folgen: Das Amtsgericht muss nun prüfen, ob die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung vorliegen. Dabei muss es auch klären, ob die Nachlasspflegschaft noch besteht oder ob die Genehmigung durch einen bekannten Erben erforderlich wäre.
Der Fall vor Gericht
Nachlassverkauf und Grundschuld: Erfordert Käufer-Vollmacht eine separate Genehmigung?
Ein komplexer Fall um den Verkauf eines Grundstücks aus einem Nachlass und die anschließende Belastung durch die Käufer beschäftigte das Oberlandesgericht (OLG) Köln. Im Kern ging es um die Frage, ob die Genehmigung eines Kaufvertrags, der eine Vollmacht zur Grundschuldbestellung für die Käufer enthält, automatisch auch die spätere Grundschuldbestellung abdeckt oder ob dafür eine neue, eigenständige Genehmigung des Nachlassgerichts notwendig ist. Das OLG Köln hob eine entgegenstehende Entscheidung des Amtsgerichts auf und stellte klar: Eine separate Genehmigung ist in der Regel erforderlich.
Der Streitfall: Grundstücksverkauf aus einem Nachlass und die Tücken der Finanzierung
Der Fall nahm seinen Anfang mit einem Erbfall und der Notwendigkeit, den Nachlass zu regeln.
Die Ausgangslage: Ein Nachlass und eine bestellte Pflegerin
Im Grundbuch von T. war die verstorbene Erblasserin als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen….