Ein Todesfall kann selbst im Grundbuch für unerwartete Hindernisse sorgen. Darf eine Grundschuld für ein Grundstück eingetragen werden, wenn einer der Eigentümer bereits verstorben ist und eine Vollmacht über den Tod hinaus vorliegt? Das Oberlandesgericht musste nun klären, ob in diesem Fall die Erben zwingend zuerst im Grundbuch stehen müssen. Seine Entscheidung unterstreicht einen wichtigen Grundsatz für Immobiliengeschäfte. Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 W 15/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Erbrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Käufer des Grundstücks, die Bank, die eine Grundschuld eintragen lassen wollte, der überlebende Miteigentümer und die Erben des verstorbenen Miteigentümers.
- Beklagte: Das Grundbuchamt.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Ein Grundstück gehörte zwei Personen, von denen eine verstarb. Jahre nach dem Tod sollte eine Grundschuld eingetragen werden. Die Bewilligung dazu wurde aufgrund einer Vollmacht erteilt, die über den Tod hinaus gültig war, aber die Bewilligung wurde ausdrücklich im Namen des bereits verstorbenen Eigentümers abgegeben. Das Grundbuchamt verlangte die vorherige Eintragung der Erben des Verstorbenen im Grundbuch.
- Kern des Rechtsstreits: War für die Eintragung der Grundschuld die vorherige Eintragung der Erben des verstorbenen Miteigentümers im Grundbuch zwingend erforderlich, insbesondere da die Eintragungsbewilligung im Namen des Verstorbenen erteilt wurde?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde wurde zurückgewiesen. Das Gericht bestätigte, dass die Grundschuld nur eingetragen werden darf, wenn zuvor die Erben des verstorbenen Miteigentümers als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden.
- Begründung: Das Gericht begründete dies mit der Pflicht zur Voreintragung der tatsächlich Berechtigten (§ 39 GBO), die hier die Erben des Verstorbenen sind. Eine Ausnahme greife nicht, da die Eintragungsbewilligung ausdrücklich im Namen des bereits verstorbenen und nicht mehr rechtsfähigen Eigentümers abgegeben wurde.
- Folgen: Die beantragte Grundschuld kann erst eingetragen werden, nachdem die Erben des verstorbenen Miteigentümers als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Das Vorgehen, eine Eintragungsbewilligung im Namen eines Verstorbenen abzugeben, ist rechtlich unwirksam für die Eintragung.
Der Fall vor Gericht
Grundschuldeintragung nach Tod: OLG bestätigt Notwendigkeit der Voreintragung der Erben trotz transmortaler Vollmacht bei Handeln im Namen des Verstorbenen (§ 39 GBO)
Dieser Fall beleuchtet eine komplexe grundbuchrechtliche Frage: Kann eine Grundschuld zur Finanzierung eines Immobilienkaufs im Grundbuch eingetragen werden, wenn einer der eingetragenen Eigentümer bereits verstorben ist, die Eintragung aber mittels einer über den Tod hinaus wirkenden Generalvollmacht (Transmortale Vollmacht) bewilligt wird – und zwar ausdrücklich im Namen des verstorbenen Eigentümers? Das Oberlandesgericht (OLG) musste klären, ob in dieser Konstellation die ansonsten nach § 39 Grundbuchordnung (GBO) erforderliche Voreintragung der Erben des Verstorbenen entbehrlich ist.
Ausgangslage: Der Streit um die Grundschuldeintragung für ein geerbtes Grundstück nach Verkauf
Im Mittelpunkt des Verfahrens stand ein Grundstück, das im Grundbuch von Differten eingetragen war….