Jahrelang zahlte ein Mieter die volle Miete für angeblich 70 Quadratmeter Büro, obwohl die tatsächliche Fläche deutlich kleiner war. Das Besondere: Der Vertrag legte eine Miete pro Quadratmeter fest, erklärte die Flächenangabe aber gleichzeitig für unverbindlich. Durfte der Mieter dennoch sein Geld zurückverlangen? Das Oberlandesgericht Dresden hat nun entschieden, wer in solchen Fällen den Kürzeren zieht. Zum vorliegenden Urteil Az.: 4 O 881/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Dresden
- Datum: 19.03.2025
- Aktenzeichen: 5 U 1633/24
- Verfahrensart: Urteil
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Bereicherungsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Mieter von Gewerberäumen, der die Rückzahlung von überzahlter Miete verlangte, weil die tatsächliche Fläche der Mieträume deutlich kleiner war als im Vertrag angegeben.
- Beklagte: Vermieterin der Gewerberäume, die die Rückzahlung verweigerte und sich auf Vertragsklauseln sowie Einreden wie Verjährung berief.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Der Kläger mietete Gewerberäume von der Beklagten. Der Mietvertrag gab die Fläche mit ca. 70 m² an, obwohl die tatsächliche Fläche nur 45,6 m² betrug. Die Miete wurde als Produkt aus Quadratmeterpreis und der angegebenen Fläche berechnet, der Kläger zahlte die höhere Miete jahrelang, bis er die Abweichung bemerkte.
- Kern des Rechtsstreits: Zentral war die Frage, ob die Miete nach der im Vertrag angegebenen oder der tatsächlichen Fläche zu berechnen war, obwohl eine Klausel die Flächenangabe als nicht entscheidend für den Mietgegenstand erklärte. Strittig war auch, ob Ansprüche auf Rückzahlung verjährt waren oder durch andere Einreden ausgeschlossen waren.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht änderte das Urteil der Vorinstanz. Es verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung eines Teils der überzahlten Miete für die Jahre 2021 bis 2023 zuzüglich Zinsen und Anwaltskosten. Der Anspruch auf Rückzahlung für das Jahr 2020 wurde abgewiesen.
- Begründung: Das Gericht stellte fest, dass die Miete nach der tatsächlichen Fläche berechnet werden musste (echte Quadratmetermiete), da dies so im Vertrag vereinbart war, auch wenn die Flächenangabe nicht als Mangelgrund diente. Die überzahlte Miete konnte zurückgefordert werden. Ein Teil der Forderung für 2020 war verjährt, da der Kläger die Abweichung früher hätte erkennen müssen.
- Folgen: Der Kläger erhielt einen Großteil der geforderten Rückzahlung und einen Teil seiner Anwaltskosten. Die Beklagte musste diesen Betrag und den Großteil der Prozesskosten tragen.
Der Fall vor Gericht
OLG Dresden: Mieter erhält Miete zurück bei großer Flächenabweichung trotz Vertragsklausel – Entscheidung zur echten Quadratmetermiete
Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden stärkt die Rechte von Mietern bei erheblichen Abweichungen der tatsächlichen Mietfläche von der im Vertrag angegebenen Größe, insbesondere wenn eine echte Quadratmetermiete vereinbart wurde. Selbst eine Vertragsklausel, die die Flächenangabe für unverbindlich erklärt, schließt eine Rückforderung überzahlter Miete nicht zwingend aus….