Mietüberhöhung durch vollmachtlosen Vertreter

Die Mietpreisbremse bleibt ein Dauerbrenner vor Gericht. Kann ein externer Dienstleister für Mieter die zu hohe Miete beanstanden? Das Landgericht Berlin hat nun entschieden, dass eine solche Rüge auch bei späterer Zustimmung der Mieter wirksam ist. Zum vorliegenden Urteil Az.: 64 S 189/23 | | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

• Gericht: LG Berlin II
• Datum: 26.02.2025
• Aktenzeichen: 64 S 189/23

Beteiligte Parteien:

• Kläger: Ein Unternehmen, das Mietern bei der Durchsetzung von Mietpreisbremsen-Ansprüchen hilft, als Inhaberin abgetretener Ansprüche.
• Beklagte: Die Vermieterin der Wohnung.

Worum ging es in dem Fall?

• Sachverhalt: Mieter zahlten für eine Wohnung in Berlin eine Miete, die über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete lag. Die Vermieterin informierte die Mieter nicht über mögliche Ausnahmen für eine höhere Miete. Ein Unternehmen rügte die Miete im Namen der Mieter und machte als Inhaberin der abgetretenen Ansprüche Klage auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete und auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten geltend.
• Kern des Rechtsstreits: Es ging darum, ob die Rüge der überhöhten Miete durch das beauftragte Unternehmen wirksam war, insbesondere im Hinblick auf die Vertretung und eine nachträgliche Genehmigung durch die Mieter. Weiterhin war streitig, ob das Unternehmen die Ansprüche der Mieter wirksam abgetreten erhalten hatte und somit klagen durfte. Schließlich ging es um die Höhe erstattungsfähiger vorgerichtlicher Kosten und die Verteilung der Gerichtskosten, einschließlich einer Auskunftsklage.

Was wurde entschieden?

• Entscheidung: Das Landgericht Berlin änderte das erstinstanzliche Urteil teilweise ab. Es verurteilte die Beklagte zur Zahlung eines Teils der überzahlten Miete und eines Teils der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten an die Klägerin. Die weitergehenden Zahlungsansprüche und Kosten wurden abgewiesen.
• Begründung: Das Gericht sah die Rüge als wirksam an, auch wenn sie durch das Unternehmen im Namen der Mieter erfolgte und erst nachträglich genehmigt wurde. Die Klägerin war durch die Abtretung Inhaberin der Ansprüche und klagebefugt. Ein Anspruch auf vorgerichtliche Kosten bestand dem Grunde nach, wurde aber in der Höhe teilweise gekürzt. Die Kosten für eine ursprünglich erhobene, aber für erledigt erklärte Auskunftsklage wurden der Klägerin auferlegt, da das Gericht diese Klage als von vornherein unzulässig ansah.
• Folgen: Die Beklagte muss einen Teil der von den Mietern zu viel gezahlten Miete und einen Teil der vorgerichtlichen Kosten an die Klägerin zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits wurden zwischen den Parteen aufgeteilt, wobei die Klägerin einen Großteil der Kosten des ersten Rechtszugs tragen muss.

Der Fall vor Gericht

LG Berlin: Mietpreisbremse-Rüge durch Inkassodienstleister gültig – Rückwirkung der Genehmigung bei § 556g BGB bestätigt (Az. 64 S 189/23)

Das Landgericht Berlin II hat in einem Berufungsverfahren wichtige Fragen zur Durchsetzung der Mietpreisbremse geklärt. Im Zentrum stand die Wirksamkeit einer Rüge, die ein von den Mietern beauftragtes Unternehmen ausgesprochen hatte, obwohl die formale Genehmigung der Mieter erst später erfolgte. Außerdem ging es um die Berechtigung des Unternehmens, die Ansprüche der Mieter einzuklagen (Aktivlegitimation durch Abtretung), die Angemessenheit vorgerichtlicher Kosten und die Kostenverteilung für eine zunächst miterhobene, dann aber für erledigt erklärte Auskunftsklage….