BGH-Urteil: Spottbillige Miete für Luxuswohnung – Wann ist ein Mietvertrag ungültig?

Ein Traum wird wahr: Eine riesige Altbauwohnung in bester Stadtlage für einen Bruchteil der ortsüblichen Miete. Doch kann so ein Deal rechtens sein? Der Bundesgerichtshof musste genau das klären und lieferte eine Entscheidung mit weitreichenden Folgen für Mieter und Vermieter. Laut BGH macht ein extrem günstiger Mietpreis allein einen Mietvertrag noch nicht unwirksam oder sittenwidrig. | Symbolbild: KI generiertes Bild Das Wichtigste: Kurz & knapp Fall: Ein Mietvertrag über eine 177 qm große Wohnung in Berlin für nur 600 € Kaltmiete wurde von der Vermieter-GmbH angefochten (Vorwurf: Sittenwidrigkeit, Kollusion). Kernfrage: Ist ein extrem günstiger Mietvertrag automatisch unwirksam? BGH-Entscheidung: Nein, ein auffällig niedriger Mietpreis allein macht einen Vertrag nicht automatisch sittenwidrig (§ 138 BGB) oder wegen Kollusion nichtig. Keine automatische Kollusion: Für Kollusion muss ein bewusstes, unlauteres Zusammenwirken des Mieters und des Vermietervertreters zum Schaden des Vermieters nachgewiesen werden. Missbrauch der Vertretungsmacht (§ 242 BGB): Ein Vertrag kann unwirksam sein, wenn der Mieter wusste oder hätte erkennen müssen, dass der Vertreter des Vermieters (z.B. Geschäftsführer) seine Befugnisse missbraucht. Die Hürden hierfür liegen niedriger als bei Kollusion, aber der günstige Preis allein reicht auch hierfür nicht zwingend aus. Keine automatische Wissenszurechnung (§ 166 BGB): Das (angebliche) Wissen eines Lebenspartners oder Mitbewohners über problematische Umstände beim Vertragsschluss wird dem Mieter nicht automatisch zugerechnet, nur weil sie zusammenleben. Eine Zurechnung erfordert eine bewusste Einschaltung als Vertreter oder „Wissensvertreter“. Beweislast: Der Vermie