Das Grundbuch – eigentlich ein sicherer Hafen für Immobilieneigentümer. Doch ein aktuelles Urteil zeigt: Schon ein kleiner Formfehler beim Kaufvertrag kann diesen vermeintlich sicheren Eintrag wertlos machen und bittere Konsequenzen nach sich ziehen. Zum vorliegenden Urteil Az.: V ZR 59/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 13.03.2025
- Aktenzeichen: V ZR 59/24
- Verfahrensart: Beschluss
- Rechtsbereiche: Sachenrecht, Formvorschriften für Verträge
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eigentümerin von Wohnungen, die die Zustimmung zur Löschung von später eingetragenen Zwangshypotheken verlangt.
- Beklagte: Gläubiger, der Zwangssicherungshypotheken auf die Wohnungen eintragen ließ und sich gegen die Löschungsklage wehrt; hat Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Klägerin kaufte Wohnungen von einer GmbH. Zu Gunsten der Klägerin wurden Vormerkungen im Grundbuch eingetragen (Januar 2017). Später (Mai 2017) ließ der Beklagte wegen einer Forderung gegen die Verkäufer-GmbH Zwangssicherungshypotheken auf die Wohnungen eintragen. Die Klägerin wurde danach als Eigentümerin eingetragen (Juli 2017) und verlangt nun vom Beklagten die Zustimmung zur Löschung dieser Hypotheken. Die Vorinstanzen (Landgericht, Kammergericht) gaben der Klägerin Recht.
- Kern des Rechtsstreits: Ob der ursprüngliche Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Verkäuferin gültig ist oder wegen einer angeblich nicht beurkundeten Sanierungsverpflichtung formunwirksam war. Die Gültigkeit des Kaufvertrags ist entscheidend dafür, ob die Vormerkungen die Klägerin vor den Zwangshypotheken des Beklagten schützen (§ 883 Abs. 2 BGB).
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hebt die Entscheidung des Kammergerichts (Beschluss vom 12. Februar 2024) auf.
- Folgen: Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurückverwiesen. Dieses muss auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens entscheiden.
Der Fall vor Gericht
Streit um Grundbucheintrag: BGH kippt Urteil wegen Verfahrensfehler
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Entscheidung des Kammergerichts Berlin aufgehoben, die weitreichende Folgen für einen Immobilienkauf hatte. Im Kern ging es um die Frage, ob ein Kaufvertrag über Wohnungen unwirksam ist, weil eine angebliche Sanierungsverpflichtung nicht notariell beurkundet wurde. Dies hätte die Wirksamkeit einer zugunsten der Käuferin eingetragenen Auflassungsvormerkung und damit ihren Schutz vor späteren Zwangshypotheken des Beklagten gefährdet. Der BGH rügte einen schwerwiegenden Verfahrensfehler der Vorinstanz.
Der Sachverhalt: Ein Immobilienkauf mit Folgen
Die Transaktion
Im Dezember 2016 erwarb die Klägerin mehrere Wohnungen von einer GmbH (Verkäuferin) durch einen notariellen Kaufvertrag. Zu ihren Gunsten wurden im Januar 2017 sogenannte Auflassungsvormerkungen in die Grundbücher eingetragen. Diese Vormerkungen sollen den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichern und ihn vor nachteiligen Verfügungen des Verkäufers schützen, die nach Eintragung der Vormerkung erfolgen.
Nachträgliche Vereinbarung und finanzielle Schwierigkeiten
Ende Februar 2017 vereinbarten die Parteien in einer ebenfalls notariell beurkundeten Nachtragsvereinbarung eine Reduzierung des Kaufpreises um 15.000 Euro. Kurz darauf, im März 2017, erwirkte der Beklagte einen Zahlungstitel gegen die Verkäuferin….