Ein Oberlandesgericht kippt eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, die die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche zugunsten des Vermieters verlängerte. Die Richter sahen darin eine unzulässige Benachteiligung des Mieters, da die Regelung nur für Ansprüche des Vermieters galt, nicht aber für Gegenansprüche des Mieters. Damit stellt das Gericht klar, dass auch im Gewerbemietrecht die Vertragsfreiheit Grenzen hat. Zum vorliegenden Urteil Az.: 12 U 14/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
- Datum: 28.05.2024
- Aktenzeichen: 12 U 14/24
- Verfahrensart: Berufungsverfahren in einem Gewerberaummietrechtsstreit
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Verjährungsrecht
Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Eigentümerin und Vermieterin eines Ladenraums. Sie verfolgt Schadensersatzansprüche wegen angeblicher Verschlechterung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Sie argumentiert, dass die kurze Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB im Gewerbemietrecht formularvertraglich verlängert werden könne.
- Beklagter: Ehemaliger Mieter des Ladenraums. Er verweigert die Erfüllung der Schadensersatzanforderungen der Klägerin mit der Begründung, dass diese verjährt seien und beruft sich auf das Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 Abs. 1 BGB).
Um was ging es?
- Sachverhalt: Streit über Schadensersatzansprüche aus einem beendeten Gewerberaummietverhältnis. Die Klägerin erhob Schadensersatzansprüche aufgrund einer Verschlechterung der Mietsache, die angeblich verjährt waren. Es gab eine vertragliche Klausel im Mietvertrag, die die Verjährungsfrist verlängerte.
- Kern des Rechtsstreits: Die Frage, ob die vertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist in einem Gewerbemietvertrag wirksam ist oder ob sie den Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam sein könnte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Kiel wurde vom OLG Schleswig zurückgewiesen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat.
- Begründung: Die vertragliche Klausel zur Verlängerung der Verjährungsfrist wird gemäß § 307 Abs. 1 BGB als unwirksam angesehen, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Die Interessenlage bei Gewerberaummiete ähnelt der bei Wohnraummiete, und eine asymmetrische Verlängerung der Verjährungsfrist begünstigt unangemessen den Vermieter, weshalb sie als unwirksam gewertet wird.
- Folgen: Der Klägerin wird nahegelegt, die Berufung aus Kostengründen zurückzunehmen, um die Gerichtsgebühren zu senken. Der Bestimmung gemäß sind die Schadensersatzansprüche verjährt und der Beklagte wird nicht zur Zahlung verpflichtet. Eine asymmetrische Verlängerung der Verjährungsfrist im Gewerbemietrecht wird mit diesem Urteil als unzulässig erachtet.
Gerichtsurteil beleuchtet Fallstricke im Gewerbemietrecht und deren Folgen
Das Mietrecht für Gewerbeimmobilien ist ein komplexes Rechtsgebiet, das Unternehmer und Vermieter gleichermaßen beschäftigt. Gewerbemietverträge unterliegen spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen, die sich deutlich von Wohnmietverträgen unterscheiden und besondere Aufmerksamkeit erfordern. Vertragliche Vereinbarungen in Gewerberäumen bergen zahlreiche Fallstricke, insbesondere wenn es um Vertragsklauseln und Fristen geht. Die Gestaltung von AGB und die Regelung von Verjährungsfristen sind zentrale Aspekte, bei denen Vertragsparteien besondere Sorgfalt walten lassen müssen….