themify_box color=“aufmacher“] Das Landgericht Hamburg wies die Klage einer Vermieterin ab, die eine Mieterhöhung auf Marktniveau aufgrund eines Leistungsvorbehalts verlangte. Die Klausel zur Mieterhöhung wurde für unwirksam erklärt, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingung gilt und den Mieter unangemessen benachteiligt. Die Miete kann lediglich im Rahmen der Wertsicherungsklausel an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst werden. → Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 316 O 4/22
✔ Das Wichtigste in Kürze
- § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, da es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, die nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde.
- Die Regelung in § 22 Ziff. 7 des Mietvertrags zur Wertsicherungsklausel geht der formularmäßigen Regelung des § 7 Ziff. 2 als Leistungsvorbehalt vor.
- Nach § 22 Ziff. 7 ist lediglich eine Mietanpassung entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes vorgesehen, nicht jedoch eine einseitige Anhebung auf Marktniveau.
- Die Klägerin hat keinen Anspruch, ein Schiedsgutachten zur Feststellung der ortsüblichen Miete einzuholen, da hierfür die Voraussetzungen nach § 7 Ziff. 2 nicht gegeben sind.
- Die Mindestmietregelung in § 7 Ziff. 2 S. 2 ist intransparent und benachteiligt die Beklagte unangemessen gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
- Es besteht kein Anspruch der Klägerin auf Zahlung einer höheren Miete ab 01.05.2018 aufgrund eines Leistungsvorbehalts nach § 7 Ziff. 2.
Mieterhöhungen: Wie Gerichte Leistungsvorbehalte in Mietverträgen beurteilen
Verträge sind essenzielle rechtliche Instrumente, die unser tägliches Leben und Geschäftsbeziehungen strukturieren. In diesem Kontext spielen Vertragsklauseln eine zentrale Rolle, die die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien definieren. Insbesondere wenn es um die Miethöhe geht, können solche Klauseln zu Kontroversen führen. Vermieter und Mieter haben oftmals unterschiedliche Vorstellungen darüber, wie Mietpreise angepasst werden sollen. Hier gilt es, einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen beider Seiten zu finden. Das Thema „Leistungsvorbehalt“ bei Mietverträgen ist in der Rechtsprechung ausführlich diskutiert worden. Es geht darum, ob Vermieter einseitig die Miete bis zur ortsüblichen Höhe anheben können oder ob Mieter vor solchen Änderungen geschützt sind. Die Auslegung entsprechender Vertragsklauseln ist dabei von zentraler Bedeutung. Im Folgenden werden wir anhand eines konkreten Gerichtsurteils analysieren, wie die rechtlichen Fragen rund um Leistungsvorbehalte in der Praxis beurteilt werden.
Der Fall vor dem Landgericht Hamburg im Detail
Streit um Mieterhöhung: Vereinbarung eines Leistungsvorbehalts im Fokus
Im vorliegenden Fall begehrt die Klägerin die Feststellung, dass zwischen ihr und der Beklagten im Rahmen eines Mietvertrags über ein Ladenlokal ein sogenannter Leistungsvorbehalt vereinbart wurde. Dieser würde die Klägerin berechtigen, die monatliche Miete auf das ortsübliche Mietenniveau anzuheben. Der Rechtsstreit entzündet sich an der Auslegung verschiedener Klauseln des Mietvertrags und der Frage, ob diese als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu qualifizieren sind und ob sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Der ursprüngliche Vermieter und die Beklagte schlossen 2007 einen Mietvertrag mit einer anfänglichen Nettokaltmiete von 1.600 €….