Entlastungsbeweis gemäß § 836 BGB: Neue Maßstäbe im Kontext von Gebäudeschäden und Wohnungseigentumsverwaltung
In einem jüngst ergangenen Rechtsstreit drehte sich alles um das Thema Gebäudeschäden und die damit verbundenen Anforderungen an den Entlastungsbeweis nach § 836 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Im Zentrum stand dabei ein Schadensfall, bei dem Teile einer Dacheindeckung sich lösten und ein benachbartes Gewächshaus beschädigten. Die entscheidende rechtliche Fragestellung bezog sich darauf, ob die Verwaltung des Gebäudes ihrer Sorgfaltspflicht nachgekommen ist und den Schaden hätte verhindern können.
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Die Vorgeschichte: Ein strittiger Schadensfall
Im konkreten Fall erhob der Besitzer des beschädigten Gewächshauses Klage gegen die Beklagten, welche die Verwaltung des Wohnungseigentums undsomit des betroffenen Gebäudes innehaben. Die erstinstanzliche Entscheidung des Gerichts stellte fest, dass es unklar sei, ob die Dacheindeckung aufgrund von Fehlern in der Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung Schaden genommen habe. Zusätzlich sei ungewiss, ob die Beklagten ihrer im Verkehr erforderlichen Sorgfaltspflicht nachgekommen sind. Diese Entscheidung wurde vom Kläger angefochten.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Pflichten der Gebäudeverwaltung
In der zweiten Instanz erklärte der Bundesgerichtshof, dass die Beklagten passiv legitimiert seien und dass ihnen gemäß § 838 BGB eine Einstandspflicht für den durch die Ablösung der Gebäudeteile verursachten Schaden nach Maßgabe des § 836 BGB zukomme. Es wurde festgestellt, dass es keine Beweise dafür gibt, dass Teile des Daches auf das Grundstück des Klägers gelangt sind und Schäden verursacht haben, die von einem anderen Gebäude als dem der Beklagten herrührten.
Entlastungsbeweis und die Rolle des Sachverständigen
Im Verlauf der Auseinandersetzung wurde deutlich, dass die Beklagten den ihnen obliegenden Entlastungsbeweis nach § 836 BGB nicht erbringen konnten. Hier spielte die Rolle des Sachverständigen eine entscheidende Rolle. Dieser stellte fest, dass bei mangelhafter Verbindung der Dachhaut mit der Unterkonstruktion, welche das Ablösen großer Dachteile zur Folge hatte, Verwerfungen innerhalb der Dachhaut hätten bemerkt werden müssen. Hierfür wäre jedoch eine regelmäßige und fachkundige Inspektion des Daches notwendig gewesen, die offenbar nicht stattfand.
Schlussgedanken[…]