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Rechtsanwälte Kotz GbR

Mietminderung bei Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Baustelle auf Nachbargrundstück

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Mietminderung: Baustellenlärm und Schmutzimmissionen im Visier
Im Zentrum einer vor kurzem verhandelten Rechtsstreitigkeit stand die Frage, ob Lärm- und Schmutzimmissionen durch Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück eine Mietminderung rechtfertigen können. Die Klägerin argumentierte, dass durch diese Beeinträchtigungen ihre Wohnqualität stark gelitten habe. Hingegen behauptete die beklagte Vermieterin, dass es sich lediglich um übliche Immissionen handelte, die keinen Mangel an der Mietsache darstellten und somit keine Mietminderung zuließen.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 6 C 93/20 >>>

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Vertragsbestimmungen und Gebrauchstauglichkeit
Gemäß dem BGB kann eine Mietminderung in Kraft treten, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache zum Nachteil des Mieters vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Es ist zu prüfen, ob durch die Lärm- und Schmutzimmissionen die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt wurde. In diesem Kontext spielt die Frage eine Rolle, welche Regelungen die Mietvertragsparteien nach Treu und Glauben getroffen hätten, wenn ihnen die entstandene Belastung durch Lärm und Schmutz zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bewusst gewesen wäre.
Die Auswirkungen externer Umstände
Eine wichtige Betrachtung in dieser Debatte ist die Anerkennung, dass der Vermieter keinen Einfluss auf äußere Umstände hat, wie zum Beispiel Immissionen von einem Nachbargrundstück. In diesem speziellen Fall haben die Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen, die das Einwirken von Geräuschen und Schmutz durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück berücksichtigen.
Die Beweislast und die Definition von ‚erheblichen‘ Beeinträchtigungen
Das Urteil führt weiter aus, dass der Mieter die Pflicht hat, nachzuweisen, dass die Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz tatsächlich wesentlich waren. Die Mieterin machte allgemeine Angaben zu den Störungen, ohne genaue Details oder zeitliche Angaben zu machen. Insbesondere wurden die Beeinträchtigungen nicht nach unterschiedlichen Bauabschnitten differenziert, obwohl diese in verschiedenen Phasen unterschiedliche Auswirkungen und Intensitäten haben können.
Duldungspflicht und Entschädigungsansprüche
Entscheidend für das Urteil war auch die Bestimmung der Duldungspflicht. Die Beklagte hat das Recht, Beeinträchtigungen zu dulden, die d[…]


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