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Grundstückskaufvertrag – Abstandnahme vom Vertragsschluss – Schadensersatzpflicht

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Rechtliche Aspekte beim Abbruch von Vertragsverhandlungen im Grundstückskauf
Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass in den frühen Stadien der Verhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag keine rechtlichen Verpflichtungen bestehen. In der Tat können die Konsequenzen der vorzeitigen Beendigung dieser Verhandlungen durchaus erheblich sein, wie das folgende Urteil verdeutlicht.

Die Klägerin hatte den Eindruck, dass der Vertragsabschluss nur noch eine Formsache sei und nahm daher erhebliche Vorleistungen in Anspruch: Sie beauftragte einen Steuerberater mit der Erstellung eines Businessplans und eine Ingenieurgesellschaft mit der Begutachtung des Bodens für ihr geplantes Bauvorhaben. Als der Beklagte schließlich von den Vertragsverhandlungen zurücktrat, forderte die Klägerin Ersatz für die entstandenen Kosten.

Direkt zum Urteil Az.: 6 O 101/22 springen.

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Verständnis von Vertrauen und Schadensersatzpflicht
Es steht außer Frage, dass ein Vertragspartner, der in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen eines Vertrags erweckt und dann ohne triftigen Grund die Verhandlungen abbricht, zu einem Schadensersatz verpflichtet sein kann. Doch die Gerichte bestehen darauf, dass der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist, um eine solche Ersatzpflicht auszulösen.
Einschätzung der Vertragsverhandlungen
In diesem Fall konnte das Gericht jedoch keine besonders schwerwiegende Verletzung von Treuepflichten des Beklagten gegenüber der Klägerin feststellen. Die Beklagte hatte der Klägerin zu keinem Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen einen Vertragsschluss als sicher dargestellt. Zwar waren die Verhandlungen aus Sicht der Klägerin teilweise sehr erfolgversprechend, aber das Gericht betonte, dass Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, grundsätzlich auf eigene Gefahr erfolgen.
Die Folgen des Abbruchs der Verhandlungen
Die Klägerin argumentierte, dass ihre Vorleistungen aufgrund des von der Beklagten geschaffenen Vertrauens gerechtfertigt waren. Doch das Gericht sah das anders: Da der Vertragsabschluss nicht als sicher galt, bestand keine Verpflichtung für die Beklagte, die von der Klägerin im Vertrauen auf den Vertragsabschluss gemachten Aufwendungen zu erstatten.

Zusammengefasst: Vorvertragliche Verhandlungen sind nicht risikofrei und wer in Erwartung eines erfolgreichen Vertragsabschlusses Vorleistungen erbringt, tut dies in der Regel auf eigenes Risi[…]


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