Unerwartete Komplikationen im Mietrecht: Unwirksamkeit der Umstellung auf Wärme-Contracting
Ein bemerkenswerter Fall im Mietrecht hat Aufmerksamkeit erregt, da er die komplexen Interaktionen zwischen Mietern, Vermietern und dem immer sich ändernden technologischen und rechtlichen Umfeld beleuchtet. Der Mittelpunkt dieses Falles liegt in der Heizkostenabrechnung und der Umstellung auf sogenanntes Wärme-Contracting, bei dem ein Fremdversorger die Wärmeversorgung eines Gebäudes übernimmt.
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Die Kernproblematik: Wärme-Contracting und seine Auswirkungen auf die Heizkostenabrechnung
Die Vermieterin argumentierte, dass die Berechnung des Jahresnutzungsgrads nach anerkannten technischen Regeln durchgeführt wurde und zog die gesetzlich geforderten Verbrauchswerte zur Ermittlung der Kostenneutralität heran. In ihrer Ansicht handelte sie nicht treuwidrig. Allerdings hatte das Amtsgericht Bremen die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Umstellung von der Eigenversorgung auf Wärme-Contracting im Einklang mit den Vorgaben des § 556 c BGB steht.
Die Rolle der vertraglichen Regelung zur Abrechnung der Nebenkosten
Eine zentrale Rolle in der Argumentation spielt eine Lücke in der Regelung des § 9 WärmeLV. Diese Regelung betrifft nur Sachverhalte, bei denen der Vermieter die Heizungsanlage vor dem Übergabepunkt während der letzten drei Abrechnungszeiträume modernisiert hat und nicht, wie in diesem Fall, während des laufenden Verbrauchszeitraums. Die Anwendung dieser Regelung ist somit problematisch, was das Gericht letztendlich anerkannte.
Die Interessenabwägung und das Prinzip der Kostenneutralität
Die Argumentation des Gerichts beruhte stark auf der Notwendigkeit einer Interessenabwägung und dem Prinzip der Kostenneutralität, gemäß dem Vermieter nicht einseitig den Mietern durch Modernisierung und Umstellung zusätzliche Kosten aufbürden dürfen. Die Interessen der Mieter müssen hinreichend gewahrt werden, indem Vergleichswerte herangezogen werden, die eine repräsentative Abbildung der aktuellen Verbrauchssituation enthalten. Dieses Regelungsziel untermauert die Entscheidung des Gerichts in diesem Fall.
Die Schlussfolgerung: Schutz der Mieterinteressen und Privatautonomie
Dieser Fall verdeutlicht einmal mehr die Notwendigkeit einer ausgewogenen Rechtsprechung, die sowohl die Interessen der Vermieter berücksichtigt, indem sie ihnen erlaubt, ihre Immobilien in einer sich verä[…]