LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 77/21 – Urteil vom 22.12.2022
In dem Rechtsstreit hat die 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 1.12.2022 für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des AG Offenbach am Main vom 18.06.2021 abgeändert. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23.09.2020 zu TOP 4 und TOP 5 werden für ungültig erklärt.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Streitwert für das Berufungsverfahren: bis 1.500 Euro
Gründe
I.
Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz nur noch über die Beschlüsse zur Entlastung des Verwalters und des Beirats aus der Versammlung vom 23.09.2020, sie stützen sich dabei, unter anderem darauf, dass in der an diesem Tag ebenfalls beschlossenen Jahresabrechnung eine Differenz von knapp 300 Euro bestanden habe. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen, da die Jahresabrechnung nicht angefochten worden sei und wegen der übrigen Vorwürfe Ersatzansprüche der Gemeinschaft nicht erkennbar seien. Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiter.
Im Übrigen wird von der Wiedergabe der tatsächlichen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
Die zulässige Berufung hat Erfolg.
1. Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters entsprach nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die Entlastung, die nach herrschender Auffassung neben der Billigung des Verwalterhandelns auch ein negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) beinhaltet (BGH ZMR 2011, 654; aA Jacoby in Staudinger, § 26 WEG Rz. 222; Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, § 28 WEG Rz. 377; in diese Richtung auch Greiner in BeckOGK, 1.1.2021, § 26 WEG Rz. 353 ff.), dass gegen den Verwalter keine Ansprüche mehr bestehen, entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Anhaltspunkte für einen Schadensersatzanspruch oder andere Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar sind (näher Bärmann/Becker § 28 Rn. 195; Jennißen/Zschieschack, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 27 WEG, Rn. 263 ff.).
Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes schließen Fehler bei der Jahresabrechnung die Entlastung aus, weil zumindest ein Anspruch auf Neuerstellung der Abrechnung besteht (BGH NJW 2010, 2654).
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes sind Einwände gegen die Jahresabrechnung im […]