OLG Rostock – Az.: 3 U 78/16 – Urteil vom 17.05.2018
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Rostock vom 16.06.2016 abgeändert und die Klage abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf 189.478,45 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zu weiteren Mietzahlungen.
Die Beklagte verband zunächst ein Mietvertrag vom 25/30.09.2003 mit den Eheleuten K. Diese veräußerten das Mietobjekt an die G. Die Klägerin erwarb das Mietobjekt von dieser und setzte aufgrund Eigentumsübergangs zum 01.06.2012 das Mietverhältnis fort. Bei Eintritt der Klägerin betrug die Miete 42.613,90 € monatlich, nach einer Mieterhöhung zum 01.12.2012 insgesamt 45.494,95 € monatlich. Laut Anlage K 3 waren hierin Betriebskostenvorauszahlungen für das Erdgeschoss von 1.764,00 €, für das 1. Obergeschoss 1.674,00 € und für das 2. Obergeschoss 432,00 € sowie die Umsatzsteuer enthalten.
Bereits bei Übernahme des Mietverhältnisses durch die Klägerin am 01.06.2012 minderte die Beklagte die Miete wegen fehlerhafter Funktionsfähigkeit der Be- und Entlüftungsanlage und damit verbundenen Temperaturüber- und -unterschreitungen. Die Klägerin nahm diese Minderungen jedenfalls für die Zeit von Juni bis November 2012 unbeanstandet hin. Die Funktionsfähigkeit der Klimaanlage war bereits Gegenstand in einem Rechtsstreit betreffend Gewährleistungsansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag der Eheleute K. mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin, der G., im Prozess 10 O 209/10 vor dem Landgericht Rostock, welcher durch Vergleich beendet wurde. Gegenstand war u.a. der Ersatz eines Schadens, der der dortigen Klägerin aufgrund einer Mietminderung der Beklagten wegen überhöhter und zu geringer Raumtemperaturen aufgrund einer fehlerhaften Klima-, Heiz– und Be- und Entlüftungsanlage entstanden sei.
Die Klägerin führte in der Folgezeit nach Eigentumsübergang Arbeiten zur Herstellung der ordnungsgemäßen Funktion der Klimaanlage aus. Sie hat behauptet, diese Arbeiten seien im November 2012 abgeschlossen worden und die Klimaanlage habe zu dieser Zeit ordnungsgemäß funktioni[…]