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Rechtsanwälte Kotz GbR

Betriebskosten – Darlegung und Aufschlüsselung umlagefähiger Kosten durch Vermieter

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AG Coesfeld – Az.: 4 C 157/17 – Urteil vom 19.06.2018

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 213,64 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 06.07.2017 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 58% und die Beklagte 42%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
(ohne Tatbestand gemäß § 313 a ZPO)
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im zuerkannten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

Dem Kläger steht gemäß § 535 BGB eine restliche Mietforderung in Höhe von 213,64 Euro zu.

Die zuerkannten Zinsen schuldet der Beklagte gemäß § 286 BGB i. V. § 288 BGB. Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nachdem sie bemessen ist. Die Beklagte war daher mit der Zahlung der Miete für den Monat Juli 2017 spätestens am 06.07.2017 in Verzug.

Weitergehende Ansprüche des Klägers bestehen nicht.

Hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2014 war die Beklagte gemäß § 387 BGB zur Aufrechnung in Höhe von 69,73 Euro berechtigt. Ihr sind insgesamt Hauswarts-Lohnkosten in Höhe von 91,15 Euro in Rechnung gestellt worden. Hiervon hat die Beklagte 69,73 Euro nicht gezahlt.

Grundsätzlich sind nach dem Inhalt des Mietvertrages Kosten für den Hauswart umlagefähig. Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.

Der Vermieter muss die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, sodass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Die Darlegungs- und Beweislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermieter. Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (vgl. BGH[…]


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