Wird ein Mietvertragsverhältnis beendet, so besteht für einen Mieter die Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekts an den Vermieter. Diese Rückgabe hat in geräumter Form zu erfolgen. Es kommt jedoch nicht selten vor, dass ein Mieter seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses nicht oder nur sehr ungenügend nachkommt. Der Vermieter steht dann vor der Frage, welche Maßnahmen er gegen den Mieter unternehmen kann. Sollte der Mieter das Mietobjekt nicht räumen, so kann für den Vermieter eine Nutzungsentschädigung infrage kommen. In diesem Zusammenhang ist jedoch die Frage interessant, in welcher Höhe die Nutzungsausfallentschädigung bemessen wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter in derartigen Fällen lediglich von dem Mieter die in dem Mietvertrag vereinbarte Mietzinszahlung weiter verlangen darf oder ob ein anderweitiger Betrag auf der Grundlage von ortsüblichen Vergleichswohnungen infrage käme.
Der zugrundeliegende Fall
Ein Vermieter, der ein Einfamilienhaus langjährig an einen Mieter vermietet hatte, kündigte das Mietvertragsverhältnis aufgrund von Eigenbedarf. Gem. der Kündigung sollte das Mietvertragsverhältnis mit dem 30. Oktober 2011 enden, allerdings erfolgte seitens der Mieter eine geräumte Rückgabe des Mietobjekts erst mit dem 15. April 2013. Im Differenzzeitraum erfolgte seitens der Mieter eine Mietzinszahlung auf der Basis des Mietvertrages, welche die Mieter ausdrücklich als Nutzungsentschädigung deklarierten. Dieser Betrag war jedoch aus Sicht des Vermieters nicht ausreichend. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass er zu einer Forderung desjenigen Mietbetrages, den er im Fall einer Neuvermietung des Mietobjekts erhalten hätte, berechtigt sei. Aus diesem Grund erfolgte seitens des Vermieters eine Klage vor dem zuständigen Gericht, in welcher die rückwirkende Differenz zwischen der Altmiete und der Neuvertragsmiete gefordert wurde.
Der BGH hat in seiner Entscheidung deutlich gemacht, dass die Mieter ausdrücklich eine Nutzungsentschädigung in derjenigen Höhe hätten leisten müssen, in welcher der Neuvermietungspreis angesiedelt ist. Die Mieter mussten also genau denjenigen Betrag bezahlen, den ein Vermieter für den Fall einer erfolgreichen Neuvermietung des Mietobjekts hätte erzielen können.
Der Problemfall, dass der Mieter einfach nicht auszieht