AG Hanau – Az.: 37 C 127/16 (17) – Urteil vom 05.10.2016
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.402,68 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.11.2015 zu zahlen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt als Vermieterin von der beklagten Mieterin Miete, die Beklagte erklärt die Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch wegen vermeintlich überzahlter Nachforderungen bzw. einem selbst errechneten Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung.
Zwischen den Parteien wurde im Jahr 2003 ein Geschäftsraummietvertrag geschlossen. Die Miete beträgt monatlich 16.150,00 EUR. Die Beklagte hat die Miete für November 2015 (nunmehr noch) in Höhe der Klageforderung gekürzt. Dieses begründet sie mit Rückforderungen bzw. einem Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen 2013 und 2014. Diese Abrechnungen enthalten die Positionen „BSC Instandhaltung Feuer /Rauchschutztüren“ (637,63 EUR), „BSC Instandhaltung Rauch-/Wärmeabzugsanl.“ (306,85 EUR und 1.068,71 EUR) sowie „Instandhaltung Feuerlöscher“ (389,49) EUR, welche in dem Mietvertrag nicht als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt sind. Dort wird auf die Umlagefähigkeit von Betriebskosten gem. der II. Berechnungsverordnung verwiesen (Bl. 10 d.A.).
Die Beklagte hat die Nachforderung aus 2013 beglichen und ein Guthaben für 2014 entgegen genommen. Beide Abrechnungen enthielten die vorstehenden Positionen, was nicht beanstandet wurde.
Die genannten Positionen wurden gegenüber der Beklagten zumindest seit 2010 umgelegt. Im Zuge früherer Kommunikationen zwischen den Parteien über die Betriebskostenabrechnungen hat die Beklagte mit Email vom 25.04.2013 durch die Klägerin aufgeführte Ergebnisse der Abrechnungen 2010 bis 2012 – welche die hier relevanten Kostenpositionen bereits enthielten – bestätigt und erklärt, dass die Parteien die Nebenkostenabrechnungen damit „abschließend klären konnten“ (Bl. 33/34 d.A.).
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte durch die Zahlung der Nachforderung 2013 und die Entgegennahme des Guthabens aus der Abrechnung 2014 die Richtigkeit der Kostenpositionen anerkannt habe. Jedenfalls ergebe sich das aber aus dem Email-Verkehr bzgl. der Abrechnungen 2010 bis 2012. Daher sei eine Aufrechnung gegen die Miete November 2015 nicht möglich.
Die Klägerin beantra[…]