Immobilienkaufvertrag – stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung

OLG Düsseldorf – Az.: I-21 U 12/16 – Urteil vom 31.10.2016

Die Berufung des Klägers gegen das am 12.01.2016 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 7. Zivilkammer des Landgerichts wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.

Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
A)

Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Hausgrundstücks aufgrund einer behaupteten arglistigen Täuschung.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 3.2.2012 verkauften die Beklagten an den Kläger das von ihnen selbst 2006 erworbene Anwesen ………. in Stadt 1. Dieses war mit einem ca. 300 Jahre alten Bauernhof bebaut, an dem zwei Anbauten angebaut worden waren, von den einer von 1940 und einer aus den sechziger Jahren des letzten Jahrhunderts stammten. Der notarielle Vertrag enthält unter III.1. folgende Gewährleistungsausschlussregelung:

Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes, des Gebäudes oder von eventuell mit verkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Veräußerer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Erwerber hat das Objekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand.

Nachdem der Kläger im Zusammenhang mit im Herbst 2012 durchgeführten Umbauarbeiten einen Sachverständigen Dipl.-Ing. A in Hinblick auf mögliche Feuchtigkeits- und Schimmelschäden mit der Erstattung eines Gutachtens beauftragt hatte (vgl. Gutachten vom 4.2.2013 – Anlage K 2), ein Anwaltsschreiben des Bevollmächtigten des Klägers vom 11.3.2013 mit der Aufforderung, eine Sanierungspflicht im Hinblick auf unzureichende Isolierung der Wände im ehemaligen Wohnhaus anzuerkennen, fruchtlos geblieben war, strengte der Kläger ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 7 OH/9/13) an, in dem von dem beauftragten Sachverständigen B in dem Gutachten vom 20.2.2015 Feuchtigkeitsschäden festgestellt wurden, für deren Beseitigung vom Sachverständigen ein Kostenaufwand in Höhe von 79.673,27 EUR geschätzt wurde. Die[…]