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Fristlose Mietvertragskündigung wegen Hausfriedensstörung

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LG Limburg – Az.: 1 O 303/17 – Urteil vom 27.04.2018

Die Beklagte wird verurteilt, das Gewerbeobjekt ” “,. im Erdgeschoss rechts in r, bestehend aus einem Ladenlokal, zwei Büroräumen, einer Toilette und einem Lagerraum bis zum 31.05.2018 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Parteien zu je 50%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 7.000,00 € abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in Höhe von 7.000,00 € leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist Mieterin des im Klageantrag näher bezeichneten Gewerbeobjekts, das sie als Verkaufsstelle für Backwaren nutzt. Den Mietvertrag schloss die Beklagte 2007 mit den damaligen Eigentümern des Objekts. Die Monatskaltmiete beträgt 650,00 €. Die Klägerin erwarb das Eigentum an dem Grundstück samt aufstehendem Gebäude und trat in den Mietvertrag als neue Vermieterin ein. Das Objekt befindet sich in einem Gebäude, in dem die Klägerin mit ihrer Familie selbst wohnt. Der Mietvertrag enthält in § 2 Nr. 3 (Bl. 14 d. A.) die folgende Regelung:

“Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 3 Jahren geschlossen und endet am 31.05.2010; er verlängert sich jeweils um 1 Jahr(e), falls er nicht von einem Vertragsteil mit einer Frist von 3 Monaten zu seinem Ablauftermin gekündigt wird.” Hinter dieser Bestimmung findet sich eine handschriftlich eingefügte Fußnote. Unten auf der betreffenden Seite heißt es in der handschriftlichen Fußnote: “Sollte das Objekt nach den 3 Jahren, aus welchen Gründen auch immer, zur Neuvermietung angeboten werden, hat der jetzige Mieter ein Optionsrecht.”

Der Bevollmächtigte der Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 18.09.2017 auf es zu unterlassen, das Grundstück bzw. Gebäude der Klägerin, ihre Person oder ihre Familienangehörigen zu filmen bzw. zu fotografieren. Es wurde ihr auch untersagt, Tonaufzeichnungen der Klägerin oder ihrer Familie anzufertigen (Anlage zur Klageschrift, Bl. 32 d. A.). Dem ging voraus, dass die Beklagte ohne Erlaubnis Gespräche und Äußerungen aufgenommen und Fotos und Filmaufnahmen von Haus und Hof, der Klägerin selbst und ihrer Familie fertigte. Dies tat sie auch in der Folgezeit trotz des Unterlassungsanspruchs. Die Beklagte hielt sich dann in der Folge trotz des Hausverbotes vom 18.09.2017 wiederholt auf dem Grundstück der Klägerin auf, obwohl dies nicht zur angemieteten Fläche gehörte.

Mi[…]


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