LG Berlin – Az.: 63 S 192/17 – Urteil vom 30.10.2018
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 591,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4. April 2016 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 27 % und die Kläger 73 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Kläger können nicht Rückzahlung der von der Beklagten gezogenen verpfändeten Kaution von insgesamt 3.148,37 EUR verlangen, denn der Kautionsrückzahlungsanspruch ist durch Aufrechnung der Beklagten mit Ansprüchen aus den nachfolgenden Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für 2011 bis 2014 gemäß § 389 BGB erloschen.
Der Beklagten steht dagegen ein restlicher Anspruch aus den vorgenannten Nebenkostenabrechnungen in Höhe von noch 591,45 EUR zu, deren Zahlung sie von den Klägern im Wege der Widerklage verlangen können.
Nebenkostenabrechnung 2011
Die Nebenkostenabrechnung entspricht den formellen Anforderungen, denn sie enthält die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung des Umlagemaßstabs, die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen. Ob die Angaben in der Sache zutreffen, ist auf die entsprechenden Einwände des Mieters im Rahmen der materiellen Richtigkeit zu prüfen.
Hierzu gilt im Einzelnen Folgendes:
Bezüglich der Position Hauswart ist die Abrechnung im Hinblick auf enthaltene Verwaltungskosten zwar nicht formell unwirksam, denn der Abzug der Verwaltungstätigkeiten ist ausgewiesen. Allerdings ist er lediglich pauschal mit 50 % angegeben. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt das vorliegend bloße Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, GE 2008, 662). Eine hinreichend konkrete Aufschlüsselung[…]