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WEG-Verwalter darf Hausgelder von sich aus gerichtlich beitreiben

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LG Dortmund – Az.: 1 S 263/20 – Beschluss vom 19.03.2021

In dem Rechtsstreit weist die Kammer darauf hin, dass die Berufung im vollen Umfange Aussicht auf Erfolg hat.
Gründe:
I.

Nachdem die Klägerseite den Rechtsstreit auf den Hinweis der Kammer für erledigt erklärt hat, hat die Beklagtenseite sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen.

Im Rahmen der nunmehr anhängigen Erledigungsfeststellungsklage stellt sich die Frage, ob die Klage ursprünglich zulässig und begründet gewesen ist und durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis unzulässig oder unbegründet geworden ist.

1. Die Klage war bereits unbegründet.

a) Grundsätzlich entspricht es zwar ordnungsmäßiger Verwaltung, ausstehende Hausgelder grundsätzlich auch betreiben zu können. Insbesondere besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis dafür, bei verweigernder Haltung in einer 2-er WEG, in der ein Kopfstimmrecht besteht und es zu einer “Patt-Situation” kommen kann, dieses im Wege einer Beschlussersetzungsklage gemäß § 21 Abs. 8 WEG a. F. entscheiden zu lassen und den Verwalter oder einen Eigentümer in einer verwalterlosen WEG zu ermächtigen, ausstehende Hausgelder einzuklagen.

Die Kammer hat auch grundsätzlich keine Bedenken hinsichtlich der Bestimmtheit, denn der Gesetzgeber hat mit der Neufassung des § 27 WEG sich dafür entschieden, dass nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt und es dafür keines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer mehr bedarf (vgl. Schultzky in ZWE 2021, 62 ff. m. w. N.). Auch gibt es keine konkrete Vorgabe für den Verwalter, ab welcher Höhe Hausgelder beigetrieben werden können. Es bleibt insoweit den jeweiligen Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen, durch Vereinbarung oder durch Beschluss festzulegen, ab wann Rückstände beigetrieben werden können. Sofern es dafür keine Begrenzung in einer Vereinbarung oder durch Beschlussfassung gibt, kann der Verwalter nach § 27 WEG n. F. die Hausgelder in Ausübung ordnungsmäßiger Verwaltung aufgrund eigener Handlungsermächtigung durch das Gesetz gerichtlich beitreiben lassen.

b) Die Klage war jedoch bereits gleichwohl ursprünglich unbegründet. Es fehlt an der notwendigen Vorfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger hat das Vorbefassungsgebot verletzt. Insbesondere ist entgegen der Auffassung des Klägers und auch entgegen der Auffassung der angefochtenen Entscheidung das Vorbefas[…]


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