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Mieterhöhungsverlangen – Wirksamkeit mittels Typengutachten

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AG Konstanz – Az.: 11 C 55/19 – Urteil vom 05.09.2019

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von den Beklagten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Klägerin ist Vermieterin der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung, welche nicht preisgebunden ist. Die monatliche Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert. Am 27.08.2018 wurden die Beklagten zur Zustimmung zur Anhebung der Miete von zurzeit 493,50 EUR auf 575,88 EUR aufgefordert. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens wurde auf ein Gutachten Bezug genommen. Die Beklagten haben nicht zugestimmt.

Die Klägerin trägt vor, der Mieterhöhungsanspruch sei begründet., weil die verlangte neue Miete die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum nicht übersteige.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause Unterseestr. 3, 78479 Reichenau von zurzeit 493,50 EUR monatlich um 82,38 EUR monatlich auf 575,88 EUR monatlich ab dem 01.11.2018 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen, die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagten tragen vor, das Gutachten sein insgesamt völlig unkonkret und rechtfertige nicht die verlangte Mieterhöhung. Es enthalte lediglich generelle Beschreibungen. Das Ergebnis der Recherche, die Spanne von 6,00 EUR bis 9,50 EUR/m² monatlich werde in der Herleitung in keiner Weise nachvollziehbar dargestellt. Das Gutachten erfülle in keiner Weise wissenschaftliche Standards.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unzulässig.

Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, indem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter nach § 558a BGB in Textform erklären und begründen. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann zur Begründung Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Liegt kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, so ist die Klag[…]


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