AG Berlin-Mitte – Az.: 151 C 89/18 – Urteil vom 14.01.2020
1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 29,95 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.10.2018 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten als Gesamtschuldner 149,08 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2019 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 66 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 34 % zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Der Antrag der Beklagten vom 28.11.2019 auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die Rückforderung der Hausmeister- und Schädlingsbekämpfungskosten für das Jahr 2018 i.H.v. 144,39 € im Wege der Widerklage wird zurückgewiesen.
6. Der Streitwert wird auf 602,40 € festgesetzt.
Gründe
1.
Die zulässige Klage ist i.H.v. 29,95 € begründet, im Übrigen unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für die Monate Juli und August 2018. Zwar haben die Beklagten anstelle der vereinbarten Bruttomiete i.H.v. 632,00 € für den Monat Juni lediglich 465,00 € und für den Monat Juli lediglich 550,02 € gezahlt. Die von Beklagtenseite einbehaltenen Beträge i.H.v. 167,00 € bzw. 81,08 € bezogen sich jedoch auf die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen und können daher nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung für 2018 vom 01.07.2019 nicht mehr geltend gemacht werden. Dass sich die vorgenommenen Kürzungen auf die Nebenkostenvorauszahlungen bezogen, ergibt sich aus dem Schreiben des Beklagten zu 1. vom 15.05.2018 (Anlage B7, Bl. 53 d.A.), in welchem er die Verrechnung von aus seiner Sicht zu Unrecht erhobenen Betriebskosten für 2015 und 2016 i.H.v. insgesamt 248,98 € mit den Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ankündigte. Die Summe der für Juni und Juli einbehaltenen Beträge ergibt 248,08 €, sodass trotz der geringfügigen Differenz der Beträge aus Sicht der Klägerin eine Verrechnungsabsicht hinsichtlich der Vorauszahlungen unschwer erkennbar war, zumal der für Juni einbehaltene Betrag von 167,00 € der Summe der vereinbarten Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten entspricht. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB steht dem Vermieter kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zu; er kann Nebenkosten nur noch auf Grund einer Abrechnung in der sich dar[…]