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WEG – formularmäßiger Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit im Verwaltervertrag

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LG Frankfurt – Az.: 2-13 S 94/19 – Urteil vom 20.02.2020

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Seligenstadt vom 15.05.2019 im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Klage bezüglich des TOP 2.2 der Versammlung vom 23.05.2018 abgewiesen wurde. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.05.2018 zu TOP 2.2 wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits in erster und zweiter Instanz zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert wird für die zweite Instanz auf 1.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I.

Die Parteien bilden eine WEG. Soweit für das Berufungsverfahren relevant, haben die Kläger die Beschlussfassung zu TOP 2.2 bezüglich der Entlastung der Hausverwaltung der ETV vom 23.05.2018 angefochten.

Die Kläger haben – soweit für das Berufungsverfahren noch von Interesse – die Ansicht vertreten, dieser Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin betreffend das Wirtschaftsjahr 2017 in Betracht kämen. Im Rahmen einer ETV im Jahre 2017 habe sie zwei unbestimmte Beschlüsse fassen lassen. Diese Beschlüsse seien angefochten worden, nach Beschlussaufhebung im Wege des gerichtlichen Vergleichs … seien die Kosten gemäß § 91a ZPO gegeneinander aufgehoben worden. Insofern kämen Ersatzansprüche betreffend die Prozesskosten in Betracht.

Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgen, soweit das Amtsgericht der Klage nicht bereits stattgegeben hat. …

II.

Die Berufung hat Erfolg. Der Entlastungsbeschluss zu TOP 2.2 der ETV vom 23.05.2018 entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Entlastung ist eine Erklärung der Sondereigentümer, dass sie die Ausführung der Verwaltertätigkeit betreffend einen bestimmten Zeitraum billigen (vgl. nur Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten WEG § 28 Rn. 241). Sie bewirkt daher als negatives Schuldanerkenntnis, dass den Sondereigentümern keine Ansprüche gegen den Verwalter zustehen, die bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (Niedenführ/Vandenhouten WEG § 28 Rn. 376). Ein Entlastungsbeschluss widerspricht daher dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten (BGH ZMR 2010, 300; BGHZ 156[…]


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