OLG Frankfurt – Az.: 2 U 141/10 – Urteil vom 30.12.2010
Die Berufung der Beklagten gegen das am verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main – Az.: 3-03 O 140/09– wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung des Klägers abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin verlangt im vorliegenden Rechtsstreit von der Beklagten Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 28.182,05 €.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Anwesens … in Stadt1.
Die Beklagte mietete dort mit schriftlichem Mietvertrag vom 17.10.1997 (Bl. 6ff. d. A.) von der Klägerin ein Ladengeschäft. Sie betreibt dort eine Metzgerei.
Das Mietverhältnis begann am 1.2.1998. Die monatlich zu zahlende Miete belief sich ursprünglich auf 30.000,- DM und Nebenkostenvorauszahlung von 500,- DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Hinsichtlich der Betriebskosten heißt es in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages: „ Zusätzlich zur Miete sind die anteiligen Betriebskosten gemäß § 27 d. II. Berechnungsverordnung zu zahlen. Die Mieterin zahlt monatlich eine Vorauszahlung auf die jährlich abzurechnenden Betriebskosten in Höhe von 500,- DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Vermieterin ist berechtigt, diese Vorauszahlung jährlich nach dem tatsächlichen Aufwand des Vorjahres neu festzusetzen .“ Ein Schlüssel für die Abrechnung ist im Mietvertrag nicht festgelegt. Auf den weiteren Inhalt des Mietvertrages (Bl. 6ff. d. A.) wird Bezug genommen.
Der Anteil der Räume der Klägerin an der Gesamtfläche beträgt ca. 14 %. Die Beklagte rechnete die Betriebskosten bis einschließlich 2001 ab, wobei für die verbrauchsunabhängigen Kosten (Hausmeisterkosten, Grundsteuer, Straßenreinigung, Versicherungen) ein Anteil der Klägerin von 24,7 % an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wurde. Dem lag die Erwägung zugrunde, dass die beiden Gewerbebetriebe im Hause 50 % der Gesamtkosten zu tragen hätten, und zwar untereinander im Verhältnis der Nutzflächen.
In den oberen Geschossen des Gebäudes befinden sich Wohn- und Büroräume, die unter anderem von der Beklagten als Büro selbst genutzt werden.
Im Jahr 2002 änderte die Beklagte den Verteilungsschlüssel. Sie berechnete nunmehr den Anteil der Klägerin mit 46,11 % mit dem Hinweis „ent[…]