Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

LG Berlin – Az.: 63 S 517/10 – Urteil vom 01.07.2011

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 11. August 2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 11 C 310/09 – abgeändert und neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.

Von einer Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

1. Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.

2. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, da das Mietverhältnis nicht beendet ist. Die Kündigung der Klägerin vom 27.10.2009 ist unwirksam, da weder ein wichtiger Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) noch ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) an einer Beendigung des Mietverhältnisses bestehen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts haben die Beklagten eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an die Beklagten zu 3) und 4) substantiiert bestritten. Legt man den Vortrag der Beklagten zu Grunde, so halten sich diese lediglich in den Frühlings- und Sommermonaten zum überwiegenden Teil auf ihrem Altersruhesitz auf. Es ist zweifelhaft, ob hierin bereits eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten – hier die Beklagten zu 3) und 4) – gesehen werden kann, zumal die Beklagte zu 3) unstreitig bereits seit Anmietung der Wohnung … ebenfalls dort ihren Lebensmittelpunkt hat.

Selbst wenn man angesichts der längerfristigen Abwesenheit der Beklagten zu 1) und 2) eine teilweise Gebrauchsüberlassung annähme, wäre eine Kündigung nicht berechtigt, da die Beklagten nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung dieser Gebrauchsüberlassung hätten. Eine Unzumutbarkeit der Überlassung im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB ist von der Klägerin weder vorgetragen worden noch ersichtlich. Der Anspruch der Beklagten zu 1) und 2) hängt auch nicht davon ab, ob diese in der Wohnung noch ihren Lebensmittelpunkt haben (BGH, Urt. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, Grundeigentum 2006, 249).

Zwar verletzt ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er […]