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Rechtsanwälte Kotz GbR

Bindung des Vorkaufsberechtigten an Maklerklausel im Erstvertrag

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LG Köln – Az.: 21 S 15/11 – Urteil vom 10.01.2012

Auf die Berufung des Klägers wird das am 04.07.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 139 C 583/10 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.783,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.10.2010 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Gründe
Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die Klage ist vollumfänglich begründet.

Der Kläger hat Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe der titulierten Hauptforderung gegen die Beklagte aus dem mit dem Zeugen N geschlossenen Maklervertrag in Verbindung mit § 652 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte ist als Vorkaufsberechtigte durch die Vereinbarung in Ziffer IX. des notariellen Kaufvertrages vom 24.09.2010 („Maklerklausel“) zur Zahlung der Provision verpflichtet worden.

Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts wird zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verpflichteten (Verkäufer) ein selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten (Erstkäufer) abgeschlossen war. Danach hat der Vorkaufsberechtigte nicht nur den Kaufpreis zu zahlen, sondern schlechthin diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten. Von diesem Grundsatz ergeben sich allerdings Ausnahmen. Abgesehen von den Bestimmungen der §§ 466 und 468 BGB folgt daraus, dass nach § 464 Abs. 2 BGB nur „der Kauf“ zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten zustande kommt, dass den Vorkaufsberechtigten solche Bestimmungen des Erstvertrages nicht verpflichten, die wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehören und sich darin als Fremdkörper darstellen (zum Ganzen: BGH, Urteil vom 14.12.1995, III ZR 34/95, Tz. 12 m.w.N. zu §§ 504ff. BGB a.F., zitiert nach juris, veröffentlicht u.a. in BGHZ 131, 318ff.).

Dies ist in der Regel der Fall bei einer Vertragsgestaltung, die – bei objektiver Betrachtungsweise – völlig außerhalb des Abhängigkeitsverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung (Synallagma) des Kaufs liegt, so nur für den Vorkaufsfall getroffen wurde und den Parteien des Erstvertrages bei dessen Durchführung keine irgendwie gearteten Vorteile bringt (BGH aaO, Tz. 15 m.w.N.).

In der Regel können Bestimmungen im Kaufvertrag über die Verte[…]


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