LG Zwickau – Az.: 6 S 132/11 – Urteil vom 13.03.2012
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Amtsgerichts Zwickau vom 27.07.2011 (Az.: 23 C 1946/10) wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Streitwert: 181,20 €.
Gründe
I.
Wegen des Sachverhaltes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
II.
Die zulässige Berufung der Klägerin bleibt in der Sache ohne Erfolg.
Sie kann weder darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung, § 546 ZPO, beruhe, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 Abs. 1 ZPO.
Zu Recht hat der Amtsrichter die auf eine Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung abzielende Klage bereits wegen formeller Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens abgewiesen.
Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist durch den Vermieter zu begründen (§ 558 a Abs. 1 BGB).
Vor dem Hintergrund des Grundrechtes des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (Eigentumsrecht) dürfen die Anforderungen an diese Formalie einerseits nicht überspannt werden; andererseits darf der Begründungszwang auch nicht durch zu geringe Anforderungen zum sinnentleerten Selbstzweck verkommen.
Dabei muss sich die Auslegung der formalen gesetzlichen Vorgabe am Gesetzeszweck orientieren: Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens muss immer dem Ziel dienen, den Anspruch des Vermieters, soweit er materiell begründet ist, möglichst ohne gerichtliche Auseinandersetzung durchzusetzen (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, Rdnr. 22 zu § 558 a BGB). Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Palandt, BGB, 70. Auflage, Rdnr. 7 zu § 558 a). Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens muss mithin seinem Inhalt nach ernsthaft geeignet sein, diesen Zweck zu erfüllen.
Besonders problematisch ist dies, wenn zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen wird auf entsprechende Entgelte für (mindestens) 3 einzelne „vergleichbare“ Wohnungen (§ 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB).
Das Gesetz verlangt hier nur, dass die Wohnungen „vergleichbar“ und nicht „entsprechend“ oder „identisch“ sein müssen (Schmidt/Futterer, a. a. O., Rdnr. 109 zu § 558 a mit weiteren Nennungen). […]